여름 휴가철을 맞아 관광.휴양형 토지에 대한 관심이 증가하고 있다.

양평 가평 홍천 평창 안면도 등 물 좋고 경치 좋은 지역의 땅을 사두려는 이들이 늘고 있다.

특히 주5일 근무제가 정착되고 있어 관광.휴양형 토지에 대한 수요는 앞으로도 계속될 전망이다.

그러나 관광.휴양형 토지 투자에는 함정도 많은 만큼 충분한 사전조사를 통해 선별적으로 매입해야 한다.

◆희소가치가 있는 땅만 오른다

레저형 토지가 뜬다고 해서 그 지역 모든 땅값이 오르는 것은 아니다. 오르는 땅은 극소수다. 강이나 계곡에 붙어있어 쉽게 접근할 수 있는 곳만 제한적으로 오른다. 그래서 싼 맛에 아무 땅이나 샀다가는 낭패를 본다.

예컨대 강원도 홍천이 뜬다고 해서 홍천에 있는 아무 땅이나 사면 안된다는 얘기다.

강에 접하고 있다고 해도 위치에 따라 가치는 천차만별이라는 점도 기억해야 한다. 예를 들어 강은 바라만 보는 것이 아니라 이용할 수 있어야 가치가 있다.

따라서 수심이 비교적 얕아 수영을 즐길 수 있는 곳,넓은 모래사장이나 자갈밭이 있어 돗자리를 깔 수 있는 곳 등이 높은 점수를 받을 수밖에 없다. 수량도 중요하다. 사시사철 적정한 수량이 유지되는 강 주변이라야 투자가치가 높다.

전망은 좋지만 침수위험이 높으면 가치가 없다. 한번의 침수만으로도 귀중한 생명과 평생 모은 재산을 날릴 수 있어서다. 따라서 침수내력을 반드시 확인해야 한다.

특히 강보다는 계곡 주변 땅이 침수 위험이 높다. 최근 들어 이상기후가 자주 나타나면서 집중호우의 피해를 볼 가능성이 큰 계곡주변 땅에 대한 경계심이 갈수록 높아지고 있다.

반대로 물을 내려다 보면서 앞이 탁 트인 땅은 희소가치가 크다.

물론 맞은편 산이 너무 가까우면 답답해서 가치가 떨어진다. 또 한가지. 이런 곳에선 이미 가격 거품이 끼어 있는 곳도 있다. 토지 투자자들이 무분별하게 매입에 나서면서 호가가 내재가치 이상으로 오른 곳이 많기 때문이다.

◆풍수를 알아야 한다

풍수지리도 땅값에 영향을 준다. 예를 들어 물이 들어오는 것을 바라보는 땅은 길지(吉地)지만 물이 나가는 것을 바라보는 땅은 좋지 않다고 한다. 물이 들어오는 것을 보는 땅은 재물이 들어오는 땅이다. 그러나 나가는 것을 보는 땅은 재물이 나가는 땅이다.

강이 휘감고 도는 지역의 안쪽 땅은 인기가 있지만 바깥쪽 땅은 옛부터 흉지로 통했다. 서울 한강으로 치면 강남구 압구정동,용산구 동부이촌동,광진구 자양동 등이 길지인 반면 그 반대편은 썩 좋은 평가를 받지 못했다.

◆잘 아는 원주민을 활용하는 것이 좋다

시골 사람들이라고 순진하다고 생각하면 안된다. 요즘 시골 사람들은 적어도 땅에 관한 한 서울 사람 뺨칠 정도로 약은 경우가 많다.

예를 들어보자. 강원도 홍천 A마을 주민들은 계곡 옆에 붙은 땅이 필요했다. 그래서 땅 주인인 서울 사람을 찾아가 평당 6만원에 팔라고 제의했다.

시세는 평당 5만원 정도에 불과하지만 마을에 꼭 필요한 땅이라서 넉넉하게 쳐주는 것이라고 바람을 잡았다. 땅주인은 10년 전 평당 1만원 정도에 매입한 땅이어서 선뜻 마을사람들의 제안에 응했다.

그러나 그 땅의 시세는 적어도 평당 12만원 이상 나가고 있는 상황이었다. 시세의 절반 값에 땅을 판 셈이다.

시골에는 중개업소가 있는 경우가 드물다. 그래서 현지인을 통해서 시세를 파악하게 된다. 그런데 외지인이 땅을 사러왔다고 하면 시세를 높게,팔려고 왔다고 하면 형편없이 낮게 부르는 경우도 일부 있다.

바가지를 쓰지 않으려면 이런 점도 미리 파악해 봐야 한다. 평소 그 지역 원주민과 친분이 있다면 다행이다. 그렇지 않다면 토지 전문가를 통해 땅을 매입하는 것도 좋다.

조성근 기자 truth@hankyung.com