'어떤 상가에 투자할까' 상가에 투자하고 싶은데 어떤 곳에 돈을 넣어야 할 지 몰라 망설이는 투자자들이 많다.

유동인구가 많고 배후상권이 잘 발달된 상가라 하더라도 매매가나 분양가가 너무 높다면 앉아서 손해볼 수도 있다.

매매가(분양가)를 바탕으로 임대수익률을 철저하게 분석하는 것이야말로 상가투자의 첫 걸음이라고 전문가들은 충고한다.

한광호 시간과공간 대표는 "상권이 양호하더라도 임대료를 기초로 수익률을 꼼꼼하게 분석해야 손해보지 않는다"면서 "지금 상황에선 역세권 1층에 위치하고 있는 근린상가가 가장 유망하다"고 말했다.

◆근린상가가 가장 유망=상가의 종류는 근린상가 단지내 상가 테마상가 복합상가 등 다양하다.

전문가들은 이 가운데 근린상가가 가장 유망하다고 보고 있다.

특히 역세권에 위치한 상가가 안정적이다.

택지개발지구 내 상업용지에 있는 상가도 수익률이 괜찮은 편이다.

매매가가 비교적 높게 형성돼 있지만 안정적으로 수익을 낼 수 있다.

단지내 상가는 일반적으로 독점적인 배후상권(아파트)을 갖고 있지만 최근 들어 낙찰가가 너무 높게 형성되는 경향이 있다.

수익률이 떨어질 수밖에 없다.

인기 단지내 상가의 경우 평당 6천만∼7천만원까지 치솟기도 한다.

테마상가의 경우 일산 웨스턴돔,부천 스키돔 등이 최근 분양에 성공하기는 했지만 분위기는 전반적으로 좋지 않은 편이다.

분양에 고전하는 곳들이 많다.

주상복합상가는 보통 주거지역에 위치하기 때문에 상권이 떨어지는 단점이 있으며 상가 연면적이 과다한 경우가 많다.

선종필 상가114 팀장은 "상가시장이 전반적으로 좋은 편이 아니지만 근린상가가 그나마 나은 편"이라며 "근린상가 중에서도 유동인구가 얼마나 되는지,역세권인지 여부를 잘 따져봐야 한다"고 조언했다.

◆기본은 임대수익률 분석=저금리 상황임을 감안하면 적정 임대수익률은 연 6∼7% 수준이다.

요즘엔 수익률에서 1%포인트의 차이만 나도 큰 편이다.

잘 발달된 상권에 위치하고 있더라도 연 9% 이상 수익률을 기대하는 것은 힘든 일이다.

또 장기적으로 고정수익이 나올 수 있는 곳을 찾아야 한다.

상가 주변에 은행 패스트푸드 등 유동인구가 많은 곳이 즐비한 곳이라면 최적지다.

퇴근시간대 약속장소로 삼을 만한 곳이면 더욱 좋다.

전문가들은 이런 곳이라면 실패 가능성이 낮다고 입을 모은다.

상가를 분양받을 때는 입점이 빠를수록 유리하다.

하지만 입점을 앞둔 상가 중 분양가가 지나치게 높거나 상권이 약한 경우도 많기 때문에 주의할 필요가 있다.

주변에 대형할인점 등 경쟁상가가 들어서지만 않는다면 기존 상권이 급격하게 변하지는 않는다.

상권변화는 대부분 점진적으로 이뤄지기 때문이다.

상가투자에 앞서 기존 상권을 꼼꼼하게 분석하면 그만큼 실패 확률을 크게 줄일 수 있다.

조재길 기자 road@hankyung.com