'원가연동제 도입과 퇴출이 시장의 흐름을 만든다.'

국내 주택시장이 다시 깨어날 시점은 언제쯤일까.

회복의 징후는 어떤 식으로 나타날까.

이는 주택수요자와 건설업체의 최대 관심사다.

15일 부동산컨설팅 업체인 DK에 따르면 이미 침체기에 접어든 시장이 회복되는 시점은 '2006년 말이나 2007년 초 쯤'이며 '원가연동제 폐지'가 시장회복의 신호탄이 될 것이라고 전망했다.

유성식 DK 팀장은 "1980년대 후반 3년9개월의 상승장을 겪은 이후 정부의 분양가 규제로 침체기에 접어들었던 90년대 초반 상황과 지금 상황이 너무나 유사하다"고 말했다.

◆되풀이되는 학습효과,1990년 초반 복사판

지난 1987년 7월부터 시작된 1차 부동산시장 활황기는 91년 4월까지 3년9개월간 지속됐다.

이 기간동안 아파트값 상승률은 연평균 20%를 기록했다.

이는 최근 3년간의 상승률 15.6%보다 높은 수치다.

80년대 말 정부는 부동산시장 안정을 위해 토지공개념을 도입(88년 9월)한데 이어 토지거래허가제,분양가 연동제(89년 11월) 등 강력한 규제카드를 꺼내들었다.

각종 규제책에도 불구하고 상당기간 집값 상승이 지속된 점도 최근 상황과 흡사하다.

상승기에 집중 공급됐던 아파트들의 입주시점과 규제책이 맞물린 지난 91년 4월을 정점으로 하락기를 맞게 된 점도 내년 원가연동제 실시를 앞두고 연일 하락세를 보이는 현재 시장상황과 엇비슷하다.

◆원가연동제가 시장의 열쇠

수급불균형에 따른 집값 상승과 정부규제가 맞물려 부침을 되풀이해 온 시장에서 '원가연동제'는 정점과 바닥을 알리는 결정적인 단초를 제공해왔다.

80년대 후반 정부의 잇달은 안정화대책에도 불구하고 달아오르던 시장에 찬물을 끼얹은 조치는 원가연동제였다.

최근의 부동산시장은 90년대 초반과 비슷한 모습을 보이고 있다.

지난해 10개가 넘는 각종 안정대책에도 꿈쩍않던 부동산시장은 재건축아파트에 대한 규제책이 나오면서 안정의 기미를 보였다.

하지만 이후에도 재료가 있는 곳에 수조원의 부동자금이 몰리는 등 불안정한 모습을 보이자 정부는 15년만에 원가연동제를 부활시켰다.

유 팀장은 "80년대 말에도 지난해처럼 9개가 넘는 안정책이 나왔지만 상당기간 집값 상승은 멈추지 않았다"며 "분양가를 규제하는 원가연동제가 나온 뒤에야 상승세가 꺾인 점에서 지금 상황과 너무 똑같다"고 말했다.

◆2006년 말이 회복기

수급 균형이 맞춰지는 시점은 지난 3년간 집중 공급된 아파트들이 소진되는 2006년 말쯤이 될 것으로 전문가들은 전망하고 있다.

올해 신규로 공급되는 아파트는 외환위기 때보다 훨씬 적은 15만가구에 불과하다.

이러한 공급 감소는 당분간 지속될 것으로 보인다.

지난 3년간 공급됐던 아파트들의 입주도 2006년말 쯤이면 마무리된다.

신규 공급이 줄고 기존에 공급됐던 아파트들이 대기수요자들에게 돌아가 자연스레 수급이 균형을 찾을 때라야 시장의 기능이 살아날 것이라는 설명이다.

유 팀장은 "당분간 시장의 침체는 이어질 것"이라며 "2006년 말께 분양가 규제완화 대책(원가연동제 폐지)이 나오는 시점이 내집마련의 적기가 될 것"이라고 전망했다.

김동민 기자 gmkdm@hankyung.com