수도권 2기 신도시 가운데 최대 관심지역인 판교신도시 분양이 내년 6월부터 본격 시작된다. 판교신도시는 서울 강남권과 사실상 맞닿아 있는 최적의 입지여건을 갖추고 있어 수도권 청약통자 가입자 대부분이 입성을 노릴 정도로 인기가 높다. 하지만 내년부터 원가연동제나 채권입찰제(택지),청약자격 강화 등이 잇따라 적용될 가능성이 커 분양가나 청약여건 등은 여전히 불투명한 것도 사실이다. ◆언제부터 얼마나 공급되나 판교신도시에 들어설 주택은 아파트,단독주택을 포함해 모두 2만9천7백가구다. 내년 6월 시범단지 등에서 5천가구가 우선 공급되고 △2006년 1만2천가구 △2007년 1만가구 △2008년 2천7백가구 등이 단계적으로 분양될 예정이어서 지금 청약통장에 가입하더라도 일부 물량은 1순위 자격을 얻을 수 있을 것으로 보인다. 특히 경부고속도로를 사이에 두고 분당과 가까운 동쪽은 중·고밀도,서쪽은 단독주택과 저층 아파트 위주의 중·저밀도로 각각 개발될 예정이다. 평형별로는 아직 세부적으로 확정되지는 않았지만 △전용 18평이하 9천5백가구(국민임대 6천가구 포함) △전용 18∼25.7평이 1만1백가구 △25.7∼40평이 5천1백가구 △40평 초과가 2천2백74여가구 △단독주택이 2천7백26가구 등으로 예상된다. ◆분양가 수준은 무엇보다 원가연동제와 채권입찰제가 변수다. 원가연동제가 적용되는 전용 25.7평이하 중소형 평형의 경우 평당 8백만∼8백50만원선,채권입찰제가 도입되는 25.7평초과 중대형 평형은 평당 1천2백만∼1천3백만원선으로 전문가들은 보고 있다. 하지만 중소형 평형의 경우 정부가 원가연동제가 도입될 경우 분양가의 기준이 되는 표준건축비를 현실화하겠다고 밝히고 있어 분양가가 더 올라갈 가능성도 배제할 수 없다. 반면 중대형 평형은 채권입찰제 도입으로 분양가가 종전보다 20%정도 오를 것으로 예상된다. 하지만 시장가격을 무시할 수 없는 만큼 업체들이 임의대로 마구 올릴 수많은 없을 것이라는 분석도 제기되고 있다. ◆청약자격은 우선 공급물량(입주자 모집공고분)의 30%는 성남거주자(통장 1순위자)에게 우선공급되고,나머지 70%는 수도권 거주자에게 배정된다. 특히 성남거주자라도 지난 2001년 12월 26일(택지지구 지정고시일)이전부터 입주자모집공고일까지 계속해서 성남에 거주해야 지역우선 청약자격이 주어진다. 청약통장 1순위자 가운데 2002년 9월 5일이후 가입자는 세대주에게만 1순위가 될 수 있다. 물론 무주택우선공급제도 적용된다. 만 35세 이상,5년간 무주택세대주는 전용면적 25.7평이하의 75%에 대해 우선 청약할 수 있다. 따라서 성남에 거주하는 무주택 우선공급대상자는 모두 4번(성남 및 수도권 무주택과 1순위)의 청약기회가 생기게 된다. 6천가구가 공급되는 국민임대주택의 경우도 성남거주자에게 우선 공급된다. 한편 판교신도시의 인기도를 고려할 때 전용면적 25.7평이하는 무주택 1순위자들의 몫이 될 가능성이 크다는 게 전문가들의 분석이다. 따라서 무주택 1순위자가 아니라면 차라리 전용 30.8평 초과 또는 40.8평초과 청약예금으로 바꾸는 것도 고려해 볼만 하다는 분석이다. 또 청약부금 가입자가 중대형 평형에 청약하기 위해서는 청약예금으로 전환한 뒤 예치금을 늘리면 된다. 다만 신청가능 평형을 늘리면 변경한 날로부터 1년이 지나야 청약이 가능하고 그 전까지는 기존 평형에 청약해야만 한다는 점도 유의해야 한다. ◆주의할 점은 판교신도시에 대한 기대감이나 수도권 청약통장 가입자 수를 고려할 때 판교의 청약경쟁률은 수백대 1에 이를 것으로 전망된다. 당첨확률이 그만큼 낮을 수밖에 없다는 얘기다. 판교가 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구라는 점도 한번쯤을 고민해야 할 대목이다. 입주 때까지 분양권을 전매할 수 없는 데다 편법 거래에 대한 단속도 강화될 가능성이 크다. 여기에다 청약과열이 우려되는 지역에 대한 청약요건이 더욱 강화될 것이라는 점도 참고해야 한다. 원가연동제가 시행될 경우 입주 후 몇 년 동안 집을 되팔지 못하도록 하는 방안이 검토되고 있다는 점을 감안하면 무엇보다 꼼꼼한 자금계획을 미리 세워두는 게 필요하다는 지적이다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com