내년에 도입되는 "주택가격 공시제도"의 윤곽이 발표됐다. 요약하면 단독주택(4백50만가구)은 현행 "공시지가" 산정방식을 다세대와 소형 연립주택(2백26만가구)은 아파트처럼 "국세청 기준시가" 산정방식을 각각 적용해 내년 4월30일 일괄고시한다는 계획이다. 이렇게 되면 현재 가격이 고시되고 있는 아파트(기준시가)와 토지(공시지가)를 포함해 1천3백만가구에 이르는 모든 주택과 2천7백여만 필지의 토지에 대한 정부 공인가격이 모두 매겨지게 된다. 따라서 내년부터 도입되는 종합부동산세와 재산세(주택),양도.상속.증여세,취득.등록세 등 주택과 관련된 거의 모든 세금의 시가(時價) 과세 기반이 마련되는 셈이다. ◆세금부담 얼마나 될까 주택가격 공시제가 도입되면 단독주택이나 다세대·소형 연립주택은 시가 반영률(공시가격의 80%선)이나 과표 현실화율(공시가격의 50%)이 높아지는 만큼 현행 세율체계로는 세금부담이 늘어날 수밖에 없다. 하지만 내년에 적용될 주택 재산세율이 전반적으로 인하된 점을 감안하면 전반적으로는 올해보다 세부담이 늘어나지는 않을 전망이다. 물론 단독주택이나 다세대주택은 공시가격 조사가 처음 시행되는 만큼 세금이 얼마나 늘어날지 비교할 만한 근거가 없다. 행정자치부가 현재 적용하고 있는 '시가표준액'은 단독주택 등 건물 가격을 일률적으로 평당 76만원(내년에는 1백52만원)으로 정한 뒤 구조·용도·위치와 면적,건축연수 등을 감안해 결정하고 있어 실제 시가반영률이 얼마나 되는지 확인하기가 쉽지 않다. 정부는 단독주택의 경우 땅값이 집값의 대부분을 차지하는데다 이미 공시지가 현실화율(80∼85%)도 높아져 있어 공시가격 때문에 세금부담이 급증하지는 않을 것이라는 입장이다. 다만 호화주택 등 일부 고급 주택의 경우는 건물값이 상대적으로 높아 세금부담이 늘어날 가능성이 높다. 건교부 관계자는 "일부 표본주택을 대상으로 세금부담 여부를 시뮬레이션해 본 결과 도시지역은 세금부담이 늘고,비도시지역은 되레 줄어드는 것으로 파악됐다"며 "하지만 재산세율이 올해보다 인하되는 만큼 단독주택의 세금부담이 늘어나지는 않을 것"이라고 말했다. ◆주택공시가격 어떻게 정하나 단독주택의 공시가격을 정하는 방법은 전체의 3%를 표준주택(13만5천가구)으로 선정해 값을 정한 뒤 각종 변수(비준표)를 감안해 개별집값을 매기는 방식이다. 이 때 표준주택은 감정평가사 2명이 현장 및 서류조사 등을 통해 가격을 평가하고 △개별주택은 이들 표준주택 가격과 지역·가격·유형별 특성을 반영한 1천2백여개의 '비준표'를 적용해 일선 시·군·구청이 값을 매긴다. 개별 집값을 매길 때 핵심 판단자료인 비준표는 △용도지역,도로조건,땅모양,지형·지세 등 토지특성과 △구조,용도,지붕유형,내·외장재,증·개축 여부,건축연수 등의 건물특성 등 30여개 특성이 반영될 것으로 예상된다. ◆소형연립·다세대주택은 기준시가 방식 모두 2백26만가구에 이르는 다세대주택과 소형 연립주택은 현행 아파트 기준시가처럼 '전수조사' 방식을 통해 가격이 공시될 전망이다. 전수조사란 전문가들이 일일이 주택의 특성을 직접 조사한 뒤 가격을 매기는 방식이다. 다세대나 소형 연립주택도 아파트처럼 평면이나 구조 등이 비슷하고 여러 채가 한 곳에 몰려있어 이 방식이 적정가격 평가와 조사비용 등 면에서 유리하기 때문이다. 따라서 별도의 표준주택을 선정할 필요가 없다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com