(앵커) 이번 시간은 부동산포커스 시간입니다. 정부의 부동산 경기활성화 조치에 불구하고, 경기회복은 더딘 모습입니다. 이에 따라 매물로 나오는 경매물건이 급증하고 있다고 합니다. 도움말씀에 부동산경매정보업체인 디지털태인 김승찬 이사께서 나오셨습니다. (앵커) 최근 경매동향이 궁금합니다, 경매매물이 봇물처럼 쏟아져 나온다고 하는데요. 어떤가요? (답변) 최근 경매 물건수가 급격히 증가하는 추세입니다. 작년 한해동안 나온 경매물건 수가 약 33만건 이었으나 2004년 10월까지 법원에서 진행된 경매물건수는 약 37만건으로 지난해 한해동안 실시된 경매물건수를 이미 넘어선 상태입니다 올 1월달에 3만건으로 시작되었던 경매물건수는 11월에 이르러 15%가 증가한 4만5천건으로 증가하였고 이러한 경매물건 증가추세는 경기침체가 계속되는 한 지속적으로 증가 할 것으로 예상하고 있습니다. (앵커) 세부적으로 물건별로 구분해서 설명을 부탁드립니다. (답변) 물건별로는 올 11월까지 아파트가 약 10만건(108,249건)으로 작년 한해 약7만5천건 보다 무려 25%증가한 상태 연립/다세대 약 10만건(106,135건)으로 작년 5만4987건 보다 약 50%증가하였고, 주택은 약 3만8천건으로 작년 3만3627건 보다 11.3%증가 근린상가 5만7593건으로 작년4만8175건 보다 12%가 증가, 업무시설은 1752건으로 작년 777건보다 22.5%가 증가, 숙박시설 2151건으로 작년 970건보다 22.2%증가 공장은 9113건으로 작년 8039건보다 11.3%증가 추세를 나타내고 있습니다 (앵커) 이처럼 경매매물이 지난해 보다 크게 늘어난 이유가 뭔가요? (답변) -경기침체가 주요원인 -각종 부동산세제를 통한 규제 -경매신청에 대한 발송주의에 대한 특례규정이 올해로 만기가 되어 금융권의 경매신청이 증가 -부동산의 담보비율의 하락 (앵커) 문제는 낙찰가율인데요, 매물증가속에 낙찰가율은 하락세를 보이고 있다죠? (답변) (앵커) 얼마전 도곡동 타워팰리스도 유찰됐다는 보도를 접했는데요. 낙찰가율 하락에 대해 어떻게 생각하십니까? (답변) 강남에서 최고의 인기를 얻었던 타워팰리스가 감정가 23억원으로 경매가 진행되었지만 입찰자가 없어 유찰되었습니다. 부동산 경기가 좋았던 시절에 1차에 서로 경쟁을 하였을 것이라 생각되는 강남의 아파트들이 요즘은 2회까지 유찰되는 현상을 보이고 있습니다. 이러한 현상은 여러 가지 요인이 작용하는 것으로 -경기침체에 따른 부동산 가격 하락에 대한 불안 -부동산에 대한 세금부담에 따른 매수자 실종 -경매물건의 급증으로 인한 투자자들의 관망세 (앵커) 대표적인 경매물건이 있으면 잠깐 소개해 주시죠. (답변) 최근의 경매시장에서 인기있는 종목은 종합부동산세 도입 발표 후 종부세 과세대상에서 제외되는 임야, 전, 답,등에 투자자가 몰리고 있습니다. 반면 종합부동산세에 해당되는 나대지의 낙찰가율은 급락했고 주거용부동산의 인기도 떨어진 상태입니다. 종부세가 발표된 11월4일을 기준으로 수도권의 임야, 전, 답의 경매물건의 경우 전월(10월)에 비해 낙찰가율이 약 6.5%상승하여 다른 종목(주거용, 나대지)의 경매물건의 낙찰가율의 하락과 대조를 보이고 있습니다. (앵커) 최근 부동산 시장 불황으로 경매물건이 늘고 있는데요, 현실적인 대안은 없나요? (답변) 정부의 부동산에 대한 규제완화 및 활성화 대책이 중요하리라 봅니다. 현재 부동산에 대한 강력한 규제속에 부동산시장은 침체기를 벗어날 수 있는 해법은 당분간 어려울 것으로 보이며 경기 침체에 대한 영향도 부동산시장의 불황에도 큰 영향을 주고 있어 경기의 활성화 방안도 중요하리라 봅니다. (앵커) 내년 부동산 시장도 그리 밝지만은 않습니다. 내년 경매시장 전망, 어떻게 보시나요? (답변) 일반 부동산 시장과 경매시장은 서로 반대되는 입장이다 일반 부동산 시장이 활성화되면 경매시장은 위축될 수 밖에 없고 반대로 부동산시장이 위축이 되면 경매시장은 호황인 것입니다. 내년의 부동산 시장이 좋지 않을 것이라는 전망은 많은 전문가들과 현재의 경기동향으로 보아 예상되는 일입니다. 따라서 경매시장은 예전의 IMF때와 마찬가지로 경매물건이 급증하고 경매인구는 증가할 것으로 보입니다. 내년 상반기에 경매물건은 급격히 증가할 것이고 하반기정도에 이르러 어느정도 부동산 경기가 차츰 안정이 되지 않을 것인가 생각합니다. (앵커) 끝으로 경매 투자자들을 위해 이것만은 꼭 알아야 한다는 얘기가 있다면 말씀해 주시죠. (답변) 경매는 채무자가 채권자의 돈을 갚지 못하였을 때 채권자가 법원에 경매신청을 통해 채무자의 부동산을 현금화 하여 채권을 변제받는 절차입니다. 이러한 과정에 발생되는 채무자부동산의 권리관계 및 임대차관계에 대한 문제에서 투자자가 경매를 통해 낙찰을 받고자 할 때는 부동산상의 인수되는 권리가 없는 지 인수해야 하는 임차인의 보증금이 없는지를 확인해야 하는데 기본적인 경매에 대한 이론이 사전에 공부하고 준비해야 할 것입니다. 또한 경매부동산에 대한 현장확인이 필요한데 입찰전에 입찰하고자 하는 경매부동산을 필히 답사를 통해 확인하고 조사한 후에 입찰해야 할 것입니다 (앵커) 지금까지 최근 경매동향과 앞으로의 전망까지 알아보는 시간을 가졌습니다. 도움말씀 주신 디지털태인 김승찬 이사 감사합니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr