내년 부동산시장은 침체국면이 심화되면서, 상품별ㆍ지역적 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 전망이다. 주택시장은 가격의 하향 안정세는 강화되겠지만, 거래시장의 침체는 가속화될 공산이 크다. 최근 3년간의 신규 공급과잉에 대규모 입주예정물량 대기, 정부의 굵직한 안정대책의 시행, 경기불황 등 준비된 악재가 쌓여있기때문이다. 상가 오피스텔 등 수익형 부동산시장도 경기침체와 공급과잉, 임대수요 감소 등으로 올해에 이어 고전이 예상된다. 토지시장은 올해보다 상승폭이 둔화되면서 지역과 재료에 따른 차별화가 심화될 것으로 보인다. ◆주택시장 주택업계와 관련 연구기관,정보업계는 내년 주택가격에 대해 매매가는 올해보다 2∼7%,전세가격은 3∼9% 정도의 하락을 점치고 있다. 특히 재건축예정 단지에 대한 개발이익환수제 시행으로 재건축 대상 아파트의 가격하락 심화를 가장 우선으로 꼽는다. 이로 인해 일반 아파트 가격도 동반 하락할 것으로 예측했다. 또 종합부동산세 시행으로 다주택자들이 급매물을 쏟아낼 경우 집값 하락속도는 더욱 빨라질 것으로 내다봤다. 전세시장도 입주물량의 급증에다 경기침체 지속으로 가격 하락폭 확대가 예상된다. 특히 수도권은 입주예정 물량이 많아 전세가격과 매매가격의 내림세가 클 것으로 보인다. 아파트를 대체할 오피스텔 주상복합 등 주거 대체상품이 급증한 것도 전세가격 하락을 부추기는 요인이 되고 있다. 분양시장 침체 심화로 공급물량도 감소할 전망이다. 투기과열지구 지속, 종합부동산세 시행, 재건축단지 개발이익환수제 도입 등으로 가수요 발생여지가 원천봉쇄됐기 때문이다. 경기위축으로 실수요자들의 주택 구매여력이 부족해진 것도 침체요인이다. 주택업계와 연구기관에서는 "내년 신규 주택공급은 정부 규제와 경기침체,입주물량 증가 등으로 올해보다 2만∼3만가구 정도 줄어든 35만가구 안팎이 될 것"으로 내다봤다. ◆상가 등 수익형 부동산 오피스텔시장은 내년에도 공급과잉과 정부의 건설규제, 국세청의 세금강화 등의 악재로 여전히 찬바람이 불 것으로 예상된다. 경기불황으로 신규 오피스텔의 임대부진이 심화되면서 월세가격 내림세도 가속화될 가능성이 높다. 특히 서울시는 내년부터 오피스텔 분양시 1실당 한 대 이상 주차시설 확보를 의무화해 놓은 상태여서 가뜩이나 위축된 신규 공급시장이 더욱 얼어붙을 것으로 보인다. 국세청도 내년부터 오피스텔의 기준시가를 현행 시가를 반영해서 책정할 예정이다. 이로써 수요자들의 양도소득세와 상속·증여세 부담이 늘어날 전망이다. 상가시장은 내년부터 시행될 종합부동산세로 인한 반사이익으로 보합세가 유지될 것으로 보인다. 상가 등 사업용 건물은 종부세가 부과되지 않고 부속토지만 별도로 합산해 공시지가 40억원 이상일 때 종부세가 부과되기 때문이다. 또 부동산투자 패턴이 달라지고 있는 것도 수익형 상품인 상가시장에는 긍정적 요인이다. 최근에는 투자자들이 단기 시세차익을 얻는 방법보다,은행금리 이상의 수익을 내는 상품에 투자하는 방향으로 달라지고 있기 때문이다. 반면 불안한 내년 경기전망과 신규 상가의 공급과잉 등은 여전히 걸림돌이다. 따라서 전체적인 호조보다는 상품·지역별 양극화 양상이 깊어질 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 대형 상가시장의 경우 신행정수도 이전무산과 내년 4월부터 시행될 후분양제 등으로 내년 1분기까지 신규 분양이 활기를 띨 전망이다. 단지 내 상가와 근린상가 등 소형상가는 올해처럼 입지에 따른 양극화가 지속될 것으로 보인다. 한편 내년 4월부터는 연면적 3천㎡(약9백여평) 이상의 상가·오피스텔을 공급하려면 골조의 3분의 2 이상을 짓고 나서 분양에 나서야 한다. ◆토지시장 내년 토지시장은 예측기관에 따라 다소 차이가 있지만 대체로 0.6∼2%의 '소폭 상승'이 예상된다. 그린벨트 해제,각종 지역개발 등의 재료가 대부분 올해 가격상승에 반영된데다,신행정수도 건설무산에 따른 정부대안이 마련된다고 해도 급격한 가격상승을 기대하기에는 미흡하다는 게 전문가들의 공통적 예측이다. 그러나 종합부동산세에서 제외된 농지？임야 등은 일부 투자자들의 관심대상이 되면서 다소 거래가 활기를 띨 수도 있다. 지역별로는 서울의 뉴타운 사업 등 비교적 사업추진이 확실한 사업지역 땅값이 움직일 가능성이 있다. 박영신 기자 yspark@hankyung.com