초저금리 시대다. 은행에 돈을 맡기면 오히려 손해다. 물가상승률을 감안할 경우 실질금리가 마이너스이기 때문이다. 그렇다고 부동산에 투자하려니 돈이 묶일까 걱정이다. 상가에 투자하면 이런 걱정을 덜 수 있다. 고정 임대료를 받는데다 상가 가격이 오르면 짭짤한 투자수익까지 '두 마리 토끼'를 잡을 수 있다. 다만 투자에 앞서 세심하게 살펴봐야 할 부분이 여간 많은 게 아니다. 상가투자자 열 명 중 아홉 명이 실패한다는 얘기가 이래서 나온다. 시간과공간의 한광호 대표(35)는 상가투자 전문가다. 한 대표는 역설적으로 요즘 같은 침체기에는 부동산투자를 한 템포 늦추는 게 낫다고 조언했다. 지난 16일 한광호 대표를 서울 중림동 한경 본사에서 만났다. 한 대표는 "부동산 가운데 현금흐름이 가장 뛰어난 상품이 상가이지만 요즘엔 성공할 확률보다 실패할 확률이 훨씬 높은 만큼 신중하게 접근해야 한다"고 강조했다. ◆올해 상가시장을 평가한다면 극도로 부진했다. 내수침체 때문이다. 서울 강남지역 삼겹살 전문점의 임대료가 보통 보증금 1억원에 월세 6백만원 정도인데,요즘 일일 매출이 95만원 안팎이다. 겨우 손익분기점을 맞출 정도다. 잘 나갈 때는 일일 매출이 평균 1백20만∼1백30만원이었다. 현재 강남지역에서도 월세를 못내고 있는 상가들이 많다. 역세권 상가의 권리금이 예전에 1억5천만원 정도 붙었지만 지금은 5천만원 안팎까지 떨어졌다. 올해 같은 상가시장의 불황은 매우 이례적이다. ◆유망 상가를 꼽자면 불황이지만 역세권 근린상가가 그나마 나은 편이다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다. 역세권 상가는 유동인구가 많은 데다 보통 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 스타벅스 등 누구나 아는 업종이 들어서 있어야 우량상가다. 지하층이나 2층 이상의 경우 가능하면 피하는 게 좋다. 1층이 아니면 대개 권리금도 붙지 않는다. 지역적으로는 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋다. 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다. 그래야 임대료가 상승할 가능성이 크다. ◆좋은 상가 고르는 법은 '임대가 나가겠지'하고 막연하게 상가를 분양받았다가 돈이 묶인 사람이 부지기수다. 투자하기에 앞서 공부를 많이 해야 한다. 특히 유통업에 대한 이해가 필요하다. 영화관이 입점한다거나 시공사가 대기업 브랜드라고 해서 덜컥 계약했다가 낭패를 보는 사례가 많다. 분양대행사의 과장광고에도 주의해야 한다. 우선 주변 임대료 수준을 체크하고 상권이 꾸준히 성장하고 있는지를 살펴봐야 한다. 또 유명 베이커리나 약국,외식업체 등 '잘 나가는' 업종이 입점해 있는지도 점검해봐야 한다. 상가의 분양가를 액면 그대로 신뢰할 필요는 없다. '고무줄' 분양가가 워낙 많기 때문이다. 현재 초기 분양가의 50∼60% 수준에서 구할 수 있는 상가도 적지 않다. 하지만 싸다고 해서 투자가치가 크다고 생각하면 오산이다. 싼 게 비지떡인 경우가 다반사다. 오히려 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래되고 있거나 권리금이 어느 정도 형성돼 있는 상가가 수익률은 떨어져도 안전한 편이다. ◆상가의 종류별 투자가치는 올 상반기 중 큰 인기를 모았던 단지내 상가는 '지는 해'다. 일단 가격이 높게 형성돼 있는데다 업종제한도 심한 편이다. 상권도 대형 할인점이나 백화점 등에 침해당할 가능성이 크다. 단지내 상가에 투자하려면 아파트 주민들이 외부로 나가기 힘든 독점상가를 골라야 한다. 근린상가의 경우 전용률·동선·층에 따라 차별화가 갈수록 두드러지고 있다. 전용률은 최소 55% 이상 돼야 한다. 가능하면 1층 위주로 고르는 게 안전하다. 역세권 중에서도 퇴근시간대 약속장소로 흔히 이용되는 곳이 좋다. 지하철 등의 환승역 주변이나 대학교 앞,대단지 아파트의 사거리 등이 좋은 입지로 꼽힌다. 주상복합 상가를 고를 때는 우선 주변 상권이 좋은 곳을 골라야 한다. 연면적이 과다한 곳이 많기 때문에 자체 배후세대만으로는 정상적인 상권을 유지하기 힘들다. 쇼핑몰 등 테마상가는 현재 최악의 국면을 맞고 있다. 신규 분양물량이 쏟아지고 있지만 미분양 물량이 넘쳐나고 있기 때문이다. ◆내년시장 어떻게 보나 내년 상가시장은 올해보다 더욱 침체될 것이다. 한계에 다다르면서 임대료를 못내 보증금을 떼이거나 강제로 철거되는 상가도 더욱 늘어날 전망이다. 내년에는 공급과잉 현상을 빚고 있는 주상복합 상가의 타격이 클 것으로 보고 있다. 주상복합 아파트에서 상업시설이 차지하는 비중이 3% 정도면 적당한데,이보다 열 배 높은 30%대에 달하는 곳도 허다하다. 대형 쇼핑몰도 마찬가지다. 대출로 상가를 구입한 투자자 중 상당수가 잔금을 못낼 가능성이 높다. 상가시장 회복시기는 내수경기 회복시기와 정확하게 일치한다. 또 전체적인 부동산경기의 사이클과도 맞물려 돌아간다. 정부의 부동산 담보비율 완화조치와 함께 부동산 거래가 다시 늘어나야 상가시장 분위기도 호전될 것으로 보고 있다. 조재길 기자 road@hankyung.com 1.상권이 우선이다. -유동인구가 많은 역세권이 가장 좋다. 2.업종이 생명이다. -상가 가치는 입점 업종에 의해 결정된다. 3.상권·업종이 독점적이면 최선 -주변 상가들과 경쟁하지 않으면 수익률 높다 4.수익률은 최소 연 6% 이상 돼야 -보통 예금금리보다 두 배 이상 돼야 한다. 5.실제 유통업 경험있는 사람에게 자문을 -중개업자보다 유통업 경험이 있는 사람이 낫다. 6.분양가를 액면 그대로 믿지 말라 -분양가격을 자의적으로 책정한 상가가 많다. 7.'무늬만 상가' 주의할 것 -사무살이나 창고를 상가로 둔갑시키기도 한다. 알림=이번 회를 마지막으로 '재테크 고수를 찾아서' 및 '이것이 재테크다' 시리즈를 마칩니다.