올해 상가시장 전망이 밝지 않다. 경기침체가 계속되면서 임대료와 권리금이 급락 추세다. 부동산114 조사에 따르면 서울지역의 상가 권리금은 작년 4분기 평당 3백77만9천원으로 3분기의 3백79만원보다 평당 1만1천원 떨어졌다. 특히 민자역사 개발로 권리금이 대폭 인상된 신촌 이대앞 상가들을 제외할 경우 권리금은 평당 3백30만원대까지 하락한 것으로 나타났다. 한광호 시간과공간 대표는 "경기침체에 공급 과잉까지 겹쳐 올해 상가시장 분위기가 매우 어둡다"면서 "현재 전체의 30% 수준인 우량상가 비중이 연말께 10% 안팎으로 떨어질 것"이라고 전망했다. ◆올해 상가시장 전망 올해 상가시장은 작년보다 더욱 침체될 것으로 전망되고 있다. 임대료를 못 내 보증금을 떼이거나 강제 퇴출되는 상가도 늘어날 것으로 보인다. 전문가들은 공급과잉 현상을 빚고 있는 주상복합상가가 특히 타격이 심할 것으로 전망했다. 주상복합건물의 경우 상업시설 비중이 3% 정도면 적당한데 요즘은 이보다 10배나 높은 곳도 비일비재하다. 여기에 상권이 열악하거나 배후 가구수가 적은 곳은 존립 자체가 어렵다는 게 전문가들의 지적이다. 대형 쇼핑몰도 마찬가지다. 대출로 상가를 구입한 투자자 중 상당수가 잔금을 못 낼 가능성이 높다. 유영상 상가114 투자전략연구소장은 "올해 3분기쯤이나 돼야 어느 정도 회복 시기를 가늠해볼 수 있을 것"이라고 말했다. ◆상가 투자전략 시장이 침체될수록 꼼꼼해질 필요가 있다. 영화관이 입점한다거나 시공사가 대기업 브랜드라고 해서 덜컥 계약했다가 낭패를 볼 수 있다. 우선 주변 임대료 수준을 체크하고 상권 발전 전망이 어떤지를 살펴야 한다. 유명 제과점이나 약국 외식업체 등 이른바 생활밀착형 업종의 입점 결정이 됐는지도 따져보는 게 좋다. 사무실이나 창고로밖에 쓸 수 없는 곳을 상가로 분양하는 경우도 많기 때문이다. 유동 인구가 많은 역세권이라고 다 좋은 것은 아니다. 반대로 유동 인구가 적은 나홀로 아파트라도 상권 독점력이 확실하면 괜찮은 상가다. 상가 분양가를 액면 그대로 신뢰해선 안된다. '고무줄' 분양가가 워낙 많은 탓이다. 현재 초기 분양가의 50∼60% 수준에서 구할 수 있는 상가도 많다. 오히려 웃돈이 붙어 있거나 어느 정도 권리금이 형성된 곳이 오히려 안전할 수도 있다. ◆투자가치 있는 상가 불황이지만 역세권 근린상가가 그나마 나은 편이다. 특히 주거와 업무 수요가 밀집해 있다면 더욱 좋다. 지하층이나 2층 이상은 피하는 게 좋다. 1층이 아니면 권리금도 제대로 붙지 않는다. 지하철 등의 교통망 개선지역이 좋다. 요즘 같으면 임대수익률이 연 6% 수준이면 괜찮은 편이다. 상가 가격이 매년 물가상승률만큼 뛴다고 가정한다면 연 10% 이상 수익률을 건질 수 있기 때문이다. 수익률은 상가 1년치 월세를 매매가에서 보증금을 공제한 금액으로 나눠주는 방식으로 계산한다. 조재길 기자 road@hankyung.com