올해 꼭 챙겨야 할 부동산 정책 올해부터 분양가상한제(원가연동제)와 채권입찰제가 본격 시행되면서 아파트 청약제도가 크게 달라진다. 또 상한제 아파트에는 재당첨 금지제도가 적용되고,부동산실거래가 신고 의무화,재건축 개발이익 환수제 등도 시행시기가 유동적이긴 하지만 부동산시장을 크게 압박할 것으로 예상된다. 이로써 새해 부동산시장은 △주택경기 위축세 지속 △청약제도 변화 △부동산 규제정책 시행 등의 3가지 상황변수가 시장을 좌우할 것으로 예상된다. 특히 실수요자들은 정부의 정책변수를 세심하게 살펴야 한다고 전문가들은 충고한다. ◆40세 이상 무주택자 혜택 볼 듯 오는 3월부터 40세 이상이면서 10년 이상 무주택 세대주는 분양가상한제 아파트(공공택지 내 전용 25.7평 이하)의 40%에 대해 우선 청약할 수 있게 된다. 대신 35세 이상에 5∼9년 무주택 세대주는 35%(현행 75%)로 우선 공급 물량이 절반 이상 줄어든다. 따라서 40세 이상에 10년 이상 무주택 세대주는 1순위까지 청약 기회만 6회에 이르는 등 당첨확률이 크게 높아지지만 35세 이상은 우선 청약 기회가 줄어 당첨 가능성이 지금보다 낮아질 수밖에 없다. 현재 40세 이상 무주택 세대주는 전용 25.7평 이하에 청약할 수 있는 청약 예·부금 1순위자(2백78만명) 가운데 50만명 안팎으로 추산된다. 상한제 아파트가 연평균 6만2천가구 안팎 공급된다는 점을 감안하면 40세 이상 무주택 세대주의 당첨확률은 일반 1순위자의 5.6배에 이른다. 특히 무주택 기간이 10년 이상이라면 당첨확률은 더욱 높아져 사실상 '당첨 0순위'로 평가되고 있다. ◆재당첨 최장 10년간 금지 3월부터 분양가상한제 아파트에 당첨되면 당첨 후 최장 10년까지 다른 아파트에 순위 내 청약을 못한다. 재당첨 금지 제도가 수도권 과밀억제·성장관리권역의 경우 당첨 후 10년간,나머지 지역은 5년간 재당첨이 금지되기 때문이다. 또 판교신도시 등 투기과열지구에서도 분양가상한제 아파트는 최근 10년간 당첨사실이 있으면 청약 1순위를 제한받는다. 특히 이 제도는 재당첨 금지제와 달리 소급 적용돼 입주자모집 공고일부터 과거 당첨일까지의 기간이 10년이 지나지 않았다면 1순위 청약이 금지된다. 물론 2∼3순위로는 여전히 청약할 수 있지만 인기지역이 대부분 1순위에서 마감되므로 청약 기회를 잡지 못할 전망이다. 다만 투기과열지구 내 전용 25.7평 초과 아파트는 지금처럼 당첨일로부터 5년간만 1순위 자격이 제한된다. ◆입주 후 최장 3년까지 아파트 못판다 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역의 공공택지에서 공급되는 전용 25.7평 이하 아파트는 분양계약 후 5년간,기타 지역은 3년간 각각 분양권 전매가 금지된다. 통상 아파트 분양계약 때부터 소유권 등기까지 2년∼2년6개월이 걸리므로 아파트에 입주한 뒤에도 지역에 따라 6개월∼3년간 집을 팔지 못하게 된다. ◆인기지역 중대형 평형은 분양가 더 오를 듯 공공택지를 분양받은 주택건설 업체의 과도한 개발이익을 환수하기 위해 전용 25.7평 초과 아파트용지에 대해서는 내년부터 완전 경쟁입찰 방식이 도입된다. 특히 업체들이 사는 채권 매입 상한액에 제한이 없어 판교 등 인기지역은 중대형 평형의 분양가 상승이 불가피할 전망이다. ◆단독주택도 가격 공시된다 올해부터 시행되는 종합부동산세에 맞춰 전국의 모든 주택 1천3백만가구의 집값이 모두 공시된다. 우선 아파트의 경우 이미 매년 고시되고 있는 '기준시가' 형태로 올해는 총 6백27만가구의 가격이 매겨진다. 단독주택은 올해 처음으로 정부 공인 가격이 고시된다. 1월 중에 13만5천가구의 표준주택 가격이 공시되며,4월 말에는 나머지 4백36만가구와 연립·다세대주택 2백26만가구의 가격(개별 주택가격)이 모두 고시될 예정이다. ◆재건축은 임대아파트로 개발이익 환수 재건축 아파트의 용적률 증가분 가운데 10∼25%를 임대아파트로 짓도록 의무화해 개발이익을 환수하는 제도다. 국회가 조합원 반발,최근의 주택경기 등을 감안해 2월 임시국회에서 다시 논의하기로 함에 따라 시행시기(당초 4월)는 다소 유동적이다. 특히 이달 중 열리는 공청회에서 임대주택 건설의무 타당성,환수제 적용대상 및 범위 등을 폭넓게 논의할 예정이어서 법안 심의 과정에서 일부 내용이 달라질 가능성도 배제할 수 없다. ◆실거래가 신고제 시행 여부도 관심 당초 7월부터 도입할 예정이던 실거래가 신고 제도의 실제 시행 여부도 관심거리다. 모든 부동산에 대해 실거래가로 신고하도록 의무화하는 제도인 만큼 시행 여부에 따라 부동산시장이 요동칠 가능성이 크다. 이 제도가 시행되면 양도세,취득·등록세 등을 실거래가로 물어야 하는 만큼 투기지역이나 주택거래신고지역이 사실상 전국으로 확대된다고 해도 과언이 아니다. 국회는 일단 공청회를 통해 관련 업계나 전문가들의 의견을 들어본 뒤 2월 임시국회에서 처리 여부를 결론짓기로 했다. 하지만 여야 의원을 막론하고 최근 침체된 부동산 경기를 감안해 시행시기를 늦추는 것이 바람직하다는 입장을 보이고 있어 경우에 따라서는 2006년 1월 이후로 늦춰질 가능성도 있다. ◆상가·오피스텔도 후분양한다 오는 4월께부터 연면적 9백평(3천㎡)을 넘는 상가나 오피스텔도 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 지자체 신고를 거쳐 후분양하도록 의무화된다. 다만 신탁회사와 신탁계약을 맺거나 2개 이상 건설회사의 연대보증을 받으면 착공 후 분양이 가능하다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com