용적률 허용 한도가 2백30%로 잠정 결정된 서울시내 고밀도 아파트지구에서 올해부터 리모델링을 추진하는 단지들이 늘 것이라는 관측이 제기되고 있다. 현재 용적률이 2백30% 이하인 단지는 일단 재건축 추진이 가능하지만 2백30% 이상인 단지는 사업성을 감안할 때 사실상 재건축 추진이 불가능하기 때문이다. 지금보다 낮은 용적률로 재건축을 한다는 것은 곧 지금 살고 있는 집보다 평수가 작은 집을 새로 갖게 된다는 것을 의미한다. 강현구 닥터아파트 실장은 "소형평형 의무비율 건립과 개발이익환수제까지 감안하면 현실적으로 용적률 1백90% 이상인 단지는 재건축에 어려움이 많다"며 "사업성 재검토에 따른 리모델링 바람이 불 것"으로 전망했다. ◆고밀도 재건축 위축될 듯 현재 용적률이 2백30% 이상인 단지는 재건축이 사실상 힘들게 됐다. 최근 공람공고에 들어간 여의도지구의 한양(2백52%) 삼익(2백56%) 은하(2백56%) 등이 여기에 해당한다. 여의도 지구의 경우 11개 아파트 단지 중 용적률이 2백% 미만인 곳은 시범 광장 삼부 미성 등 4개에 불과하다. 서빙고지구의 사정도 마찬가지다. 재건축 허용연한을 채운 단지 가운데 노들(3백19%) 코스모스(3백14%) 골든(3백1%) 로얄(2백95%) 등이 허용 용적률 한도를 크게 넘는다. 리바뷰(5백69%)는 이미 리모델링을 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 상황이 이런 가운데 특히 용적률 2백% 안팎인 단지의 고민이 크다. 용적률 허용 한도까지 어느정도 여유가 있고 도로·공원·학교용지 등을 기부채납하면 용적률 인센티브를 받을 수 있지만 이 경우 추가 부담금이 많이 늘어나기 때문이다. ◆리모델링 전환 가능성 높아 고밀도지구에서 재건축을 할 수 없는 단지는 리모델링을 추진할 가능성이 높다는 게 전문가들의 전망이다. 리모델링은 용적률 제한을 받지 않는데다 전용면적의 30%(최고 9평)까지 평수를 넓힐 수 있기 때문이다. 리모델링은 공사비와 공사기간 측면에서도 유리하다. 강남지역에서 평당 공사비는 재건축이 4백만원,리모델링이 3백20만원 가량으로 각각 추정된다. 또 완공까지 걸리는 시간도 리모델링은 2년 정도이지만 재건축은 4∼5년이나 된다. 또 재건축과 달리 리모델링은 지은 지 20년만 지나면 추진할 수 있다. 서욱진 기자 venture@hankyung.com ------------------------------------------------------------- 고밀도지구란 서울시에서 지난 70년대 아파트지구로 지정해 10~15층 정도의 중층과 중.대형 평형 아파트촌으로 개발한 곳이다. 13개지구 1백41개 단지에 8만4천여 가구가 들어서 있다. 서울시는 최근 서초 및 반포 지구에 이어 여의도 청담.도곡 서빙고 등 서울시내 고밀도지구 7곳의 재건축 허용 용적률을 2백30%로 잠정 결정했다. 이에 따라 올해 개발계획안이 나올 잠실 암사.명일 아시아선수촌 등 나머지 3개 고밀도지구의 허용 용적률도 2백30%로 정해질 가능성이 높다.