'분양전환이 가능한 임대아파트로 내집 마련 해볼까' 올해는 임대아파트 공급 물량이 어느 때보다 풍성하다. 특히 다음달 초 시작되는 경기도 화성 동탄신도시 3차 동시분양에서는 4개 단지에서 총 2천9백16가구의 민간임대아파트가 쏟아질 예정이다. 민간임대는 공공임대와 함께 일정기간이 지나면 '임대'에서 '소유'로 '분양전환'이 가능해 예비청약자들의 관심이 높은 편이다. 김수환 닥터아파트 팀장은 "자금 여력이 부족한 무주택자라면 분양전환이 가능한 임대아파트를 노려 내집 마련의 꿈을 앞당길 수 있다"고 말했다. ◆분양전환 가능한 임대아파트는 임대아파트의 종류는 영구임대·국민임대·공공임대·민간임대 등으로 나눠진다. 이 가운데 공공임대와 민간임대는 일정 기간 후 분양전환을 할 수 있는 임대아파트다. 대한주택공사와 지방자치단체 등이 공급하는 공공임대(전용면적 25.7평 이하)는 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어지며 입주 후 5년이 지나면 분양전환을 할 수 있다. 민간임대의 경우 민간 건설업체가 국민주택기금을 지원받아 짓는 임대아파트(전용면적 25.7평 이하)는 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어지며,자체 자금으로 건설하는 아파트는 사업자 스스로 입주신청 자격을 정할 수 있다. 민간임대아파트는 입주 후 2년6개월이 지나면 분양전환이 가능하다. ◆분양전환시 유의점 분양전환 가격은 임대주택법에서 정하고 있다. 하지만 이 법을 위반하더라도 차액을 부당 이득금으로 보고 반환 청구를 할 수는 없다. 따라서 이 점을 악용해 분양전환 가격을 높게 책정하는 경우가 종종 발생하고 있다. 때문에 분양전환을 받으려고 할 때에는 전환 가격이 제대로 산정됐는지를 우선 따져봐야 한다. 분양전환 가격은 지자체 허가를 거쳐 결정되기 때문에 해당 지자체에 자료를 요청해 산정 공식에 맞춰보면 된다. 공공임대 및 민간임대의 분양전환 가격 산정 공식은 '(건설원가+감정가격)÷2'다. 분양전환 가격이 제대로 산정됐는지를 확인한 다음에는 주변 시세와 비교해봐야 한다. 지난해 주공이 수도권 지역에서 분양전환한 단지를 분석해보면 최초 입주자를 모집할 당시의 분양가는 주변 아파트 시세의 87% 수준이었다. 즉 확정 분양가 방식으로 공급되는 임대아파트는 분양가가 주변 아파트 가격의 87% 정도면 적정하다는 얘기다. 추후 시세 변동은 일단 고려 대상에서 제외해도 상관없다. 또 만약 분양가가 분양전환 때 정해지는 방식으로 공급된다면 당연히 그 시점에서 주변 시세와 비교해보면 된다. ◆올해 공급되는 분양전환 가능 임대아파트 닥터아파트 조사에 따르면 올해는 전국 79개 단지에서 임대아파트 4만8천7백75가구가 공급될 것으로 집계됐다. 이 가운데 분양전환이 가능한 공공임대와 민간임대는 각각 2천8백24가구(5개 단지),7천3백44가구(12개 단지)다. 올해는 동탄신도시와 청주시 산남3지구 등이 관심 지역이다. 내년에는 판교신도시 등 인기 지역에서도 분양전환이 가능한 임대아파트가 선보일 예정이다. 서욱진 기자 venture@hankyung.com