오는 3월 초부터 시행되는 분양가상한제 아파트(공공택지 내 전용면적 25.7평이하)에 적용될 표준(기본)건축비의 윤곽이 나왔다. 건교부가 한국건설기술연구원에 의뢰한 용역결과에 따르면 분양가상한제 대상 아파트의 표준건축비는 평당 3백40만∼3백50만원선이다. 이를 판교신도시에 적용하면 분양가는 평당 1천만∼1천1백만원 안팎에 이를 것으로 업계는 추산하고 있다. 이에 따라 정부의 중소형 아파트에 대한 분양가 규제 효과는 차치하고라도 '고(高)분양가를 정부가 공식화하고 있다'는 비난을 면키 어려울 전망이다. ◆판교 분양가 얼마나 될까 아파트 분양가는 통상적으로 △건축비 △택지비 △지하주차장 등 부대공사비 △금융비용 및 일반관리비 등 간접비 △적정이윤 등으로 이뤄진다. 분양가상한제 대상 아파트의 경우 실제 건축비는 정부가 고시하는 표준건축비에 지수변동률을 곱한 뒤 가산비용을 합쳐 계산한다. 이 때 가산비용에는 △주택공급면적에 포함되지 않는 지하층 및 지하주차장 공사비 △수영장 헬스장 등 주민편의시설 설치비용 △친환경예비인증,소비자만족지수,연구개발비 등이 포함된다. 이를 토대로 볼 때 실제 건축비는 △기본형 건축비와 가산비용,옵션품목 비용 등을 합쳐 평당 4백80만∼5백55만원선으로 추정된다. 문제는 택지비다. 주공 토공 등 판교신도시 사업시행기관들은 택지조성원가가 최소한 평당 6백만원을 넘을 것으로 추정하고 있다. 토지 보상비나 기반시설설치 비용 등이 다른 지역에 비해 훨씬 많이 투입됐거나 예정돼 있기 때문이다. 따라서 실제 주택업체들에 공급되는 택지공급가격(감정가)은 평당 8백만∼8백50만원선에 이를 것으로 예상된다. 판교신도시에 들어서는 아파트의 평균 용적률(1백70%)을 감안하면 소비자가 부담해야 할 가구당 택지비는 평당 4백70만∼5백만원선(8백만-8백50만÷1.7)이라는 계산이 나온다. 마지막으로 간접비는 통상 총공사비(택지비+건축비)의 10%선을 적용하는 만큼 평당 95만∼1백5만원이다. 이를 종합하면 소비자가 실제 부담해야 할 분양가는 평당 1천45만∼1천1백60만원 안팎에 이를 것으로 추산된다. 한가지 유의할 점은 지하주차장의 경우 최근 분양되는 대부분의 아파트에 적용되고 있지만 수영장 등 편의시설이나 친환경예비인증 등 인센티브는 주택업체마다 다를 수 있다. 또 옵션품목도 소비자가 선택하지 않는다면 실제 분양가에서 빠지게 된다. 이렇게 되면 평당 8백50만원대의 아파트도 나올 수 있다. ◆표준건축비 어떻게 산정했나 정부는 지난해 분양가상한제 시행에 맞춰 표준건축비를 현실에 맞게 조정하겠다는 방침을 수차례 밝혀 왔다. 이를 위해 한국건설기술연구원에 용역을 의뢰한 결과 표준건축비는 지난해 서울시가 공개한 상암지구 아파트의 건축비(32평형 기준 평당 3백40만1천원)와 비슷한 수준으로 나왔다. 건교부는 우선 분양가상한제 시행에 대비해 건축비 산정대상을 최근 분양되는 아파트 가운데 품질이 평균 수준인 아파트를 기준으로 했다고 설명했다. 현재 전용면적 18평이하나 임대아파트에 적용되는 표준건축비가 평당 2백88만원인 점을 감안할 때 결코 높은 가격이 아니라는 게 건교부의 설명이다. 이와 관련,정부는 지난해 9월에도 전용 18평이하 소형 분양주택과 공공임대아파트의 분양가 산정기준이 되는 표준건축비를 평당 2백88만원으로 평균 25.3% 인상한 데 이어 이번에 잠정 결정된 기본건축비를 감안하면 1년새 정부 고시가격이 50% 안팎 오르는 셈이다. ◆건축비 적정성 논란 거세질 듯 하지만 소비자·시민단체들은 "말도 안되는 소리"라며 펄쩍 뛰고 있고,주택건설업체들도 "공사비를 어느 정도 현실화하기는 했지만 만족할 만한 수준은 아니다"는 반응이다. 특히 오는 3일 공청회에서 표준건축비 세부 산정내역과 배경이 공개되겠지만 정부안이 이대로 확정되면 분양가 규제효과는 반감될 수밖에 없을 전망이다. 전문가들은 그동안 전용면적 25.7평 이하 아파트의 경우 분양가가 지금보다 20∼30% 떨어질 것으로 예상했었다. 더욱이 이번 기본 건축비가 분양가상한제를 적용받지 않는 중대형 아파트의 분양가를 끌어올리는 빌미가 될 수도 있다는 우려도 제기되고 있다. 업계 관계자는 "상한제 적용을 받지 않는 아파트라도 '기본 건축비+알파(α)'식으로 실제 건축비(실행비)를 계산할 가능성이 크다"며 "자칫 정책효과는 없이 분양가만 올리는 부작용이 나타날 수도 있다"고 말했다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com