오는 3월초부터 시행되는 분양가 상한제 아파트(공공택지내 전용면적 25.7평이하)에 적용될 표준건축비(기본형 건축비)의 윤곽이 나왔다. 건교부가 한국건설기술연구원에 의뢰한 용역결과에 따르면 분양가 상한제 대상아파트의 기본 건축비는 평당 3백40만∼3백50만원선이다. 이를 판교신도시에 적용하면 평당 분양가는 1천만원 안팎에 이를 것으로 추산된다. 이에 따라 정부의 중소형 아파트에 대한 분양가 규제 효과나 건축비의 적정성 문제에 대한 논란이 거세질 것으로 예상된다. 또 판교신도시의 고(高)분양가가 다른 택지지구의 아파트 분양가 및 기존 아파트값을 끌어올리는 부작용을 일으킬지도 모른다는 우려가 제기되고 있다. ◆평당 1천만원대 분양가 어떻게 나왔나 아파트 분양가는 통상 △건축비 △택지비 △지하주차장 등 부대공사비 △금융비용 및 일반관리비 등 간접비 △적정이윤 등으로 이뤄진다. 분양가 상한제 대상 아파트의 경우 실제 건축비(상한가)는 정부가 고시하는 기본 건축비에 지수변동률을 곱한 뒤 가산비용을 합쳐 계산한다. 이 때 가산비용에는 △주택공급면적에 포함되지 않는 지하층 및 지하주차장 공사비 △수영장 헬스장 등 주민편의시설 설치비용 △친환경예비인증,소비자만족지수,연구개발비 등이 포함된다. 이를 토대로 볼 때 실제 건축비는 △기본형 건축비에 가산비용,옵션품목 비용 등을 모두 합치면 평당 4백12만∼4백58만원선으로 추정된다. 문제는 택지비다. 주공 토공 등 판교신도시 사업시행기관들은 주택업체들에게 공급되는 택지비가 평당 8백만∼8백50만원선에 이를 것으로 추정하고 있다. 토지 보상비나 기반시설설치 비용 등이 다른 지역에 비해 훨씬 많이 투입됐거나 예정돼 있기 때문이다. 따라서 판교신도시 내 중소형 아파트의 평균 용적률(1백70%)을 감안하면 소비자가 부담해야 할 가구당 택지비는 평당 4백70만∼5백만원선이다. 마지막으로 간접비는 통상 총공사비(택지비+건축비)의 10%선이므로 평당 88만∼95만원이다. 이를 종합하면 소비자가 실제 부담해야 할 분양가는 평당 9백70만∼1천53만원 안팎이라는 계산이 나온다. 물론 △지하주차장 △수영장 등 편의시설 △친환경예비인증 등 각종 가산비용은 주택업체마다 다를 수 있다. 또 옵션품목도 소비자가 원하지 않으면 실제 분양가에서 빠지게 된다. ◆적정성 논란 거셀 듯 정부는 지난해 분양가 상한제 시행에 맞춰 표준건축비를 현실에 맞게 조정하겠다는 방침을 수차례 밝혀왔다. 이를 위해 한국건설기술연구원에 용역을 의뢰한 결과 기본 건축비는 지난해 서울시가 공개한 상암지구 아파트의 건축비(32평형 기준 평당 3백40만1천원)와 비슷한 수준으로 나왔다. 정부는 판교의 경우 토지보상비(2조4천6백억원)가 다른 곳(공시지가의 평균 1.5배)보다 훨씬 많이 지급(공시지가의 2∼2.5배 수준)된데다 기반시설 설치비용도 만만치 않았기 때문이라고 설명하고 있다. 여기에다 정부가 최근 1년새 표준건축비를 50% 안팎 인상한 것도 결국 분양가를 끌어올리는 요인으로 작용하고 있다는 분석이다. 실제로 지난해 9월 소형 분양주택과 공공임대아파트의 표준건축비를 평당 2백88만원으로 평균 25.3% 인상했고,이번(기본 건축비)에도 인상률이 20% 안팎에 이른다. 이러다 보니 소비자·시민단체들은 "말도 안되는 소리"라며 펄쩍 뛰고 있어 당분간 표준건축비를 둘러싼 논란이 거세질 것으로 전망된다. ◆수도권 분양가 상승 빌미 될 수도 전문가들은 이번에 확정되는 아파트 기본 건축비가 판교 중소형 분양가를 1천만원대로 끌어올릴 경우 자칫 분양가상한제를 적용받지 않는 중대형 아파트의 분양가를 끌어올리는 빌미가 될 수도 있다는 우려를 내놓고 있다. 업계 관계자는 "상한제 적용을 받지 않는 아파트라도 '기본 건축비+알파(α)'식으로 실제 건축비(실행비)를 계산할 가능성이 크다"며 "자칫 수도권지역의 아파트 분양가를 전반적으로 끌어올리는 부작용이 나타날 수도 있다"고 말했다. 특히 분양가 상한제가 시행되면 전용면적 25.7평 이하 아파트의 분양가가 지금보다 20∼30% 떨어질 것으로 예상했던 소비자들의 반발이 거셀 것으로 예상되고 있다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com