[2종 주거지역 층고 제한 폐지] 강남 재건축.강북 재개발단지 최대 수혜

정부가 2종 일반주거지역의 아파트 층고 제한을 풀기로 한 것은 주요 재건축·재개발지역에 대형 호재로 작용할 전망이다.

층고 제한 때문에 재건축·재개발이 불가능했던 지역은 사업에 나설 수 있게 됐고 다른 단지들도 동(棟)간 거리와 녹지를 충분히 확보할 수 있어 주거환경이 한결 쾌적해지게 됐기 때문이다.

그러나 자칫하다간 연초부터 달아오르고 있는 재건축 아파트값에 기름을 붓는 부작용도 우려되고 있다.

○층고 제한 폐지는 대형 호재

서울시는 지난 2003년 난개발을 막기 위해 시내 일반주거지역을 1·2·3종으로 분류했다.

대부분 재건축·재개발지역은 용적률이 2백50%에 층고 제한이 없는 3종으로 지정되기를 희망했다.

그러나 서울시는 강북의 대부분 재개발지역과 강남권의 일부 재건축 대상 아파트를 2종(용적률 2백%,층고 12층)으로 분류했다.

이 같은 서울시의 조치는 해당지역의 재건축·재개발을 가로막는 요인으로 작용했다.

무엇보다 층고 제한으로 인해 용적률은 낮아도 쾌적성은 오히려 떨어졌다.

낮은 집을 다닥다닥 붙여서 지어야 하는 만큼 동간 거리가 좁고 공원 등의 녹지공간을 제대로 확보할 수 없기 때문이다.

심한 경우 허용 용적률을 채우지 못하는 상황까지 발생했다.

층고 제한에다 사선제한 등이 겹쳐 허용된 용적률만큼 집을 지을 수 없게 된 것이다.

때문에 재건축·재개발을 추진 중인 2종 주거지역에선 층고 제한을 풀어달라는 민원이 끊이지 않았다.

실제 강동구 고덕지구의 경우 층고 제한을 푼 지구단위계획을 통과시키기 위해 줄기차게 노력했다.

○수혜지역은

물론 재개발·재건축 지역의 용적률은 최종적으로 정비계획수립에 의해 결정된다.

수립과정에서 일부 2종지역 소재 단지들은 3종의 용적률을 받기도 했다.

그러나 단지 규모가 큰 지역은 대부분 구제를 받지 못했다.

따라서 우선적으로 2종 주거지역에서 재건축·재개발을 진행하고 있는 단지들(구역)이 가장 큰 수혜를 보게 됐다.

강남권에선 강동구 고덕지구와 개포지구,송파구 가락시영아파트 등이 최대 수혜단지로 꼽힌다.

또 단독주택단지 인근에 위치한 작은 단지들도 큰 수혜를 보게 됐다.

이들 단지는 그동안 단독주택지역의 일조권과 조망권 등에 나쁜 영향을 미친다는 이유로 층고가 엄격히 제한됐었다.

강북에선 대부분의 재개발지역이 혜택을 볼 전망이다.

서울시는 종세분화 매뉴얼에 따라 단독주택 밀집지역을 대부분 2종으로 분류함으로써 재개발구역은 사업추진에 어려움을 겪었다.

조성근 기자 truth@hankyung.com