정부가 용적률 증가분이 30%포인트 미만인 단지에 대해서 개발이익환수제를 적용하지 않기로 했지만 수혜단지는 제한적일 전망이다. 대부분 저층단지와 고밀도지구 내 중층단지들은 법적으로 30%포인트 이상의 용적률을 보장받고 있기 때문이다. 다만 일부 중층 단지들은 용적률 증가분을 30%포인트 미만으로 줄여서 개발이익환수제를 피해나가려고 시도할 가능성을 배제할 수 없다. 그러나 개발이익환수제외에도 소형평형의무비율이라는 강력한 규제 조치가 있어 재건축은 여전히 가시밭길이 될 전망이다. ◆개발이익환수제 피할 수 있는 단지는 제한적 재건축개발이익환수제 제외 대상은 '50가구 미만' 또는 '용적률 증가분이 30%포인트 미만'인 단지다. 건교부에 따르면 50가구 미만 단지는 전체 공동주택의 8%(1천2백여 단지) 정도다. 그러나 이런 단지는 수요층이 적어 시장에 미치는 영향이 미미하다. 용적률의 경우 현재 조합설립인가를 받은 곳 중에서 용적률 증가분이 30%포인트 미만인 곳은 단 한 곳도 없다. 또 강남권의 재건축사업 초기단계 아파트 중에서 용적률 증가분이 30%포인트 미만인 곳은 극소수다. 건교부에 따르면 강남권에서 용적률 증가분이 30%포인트 미만인 단지는 △압구정지구 현대6차,현대7차,한양3차,한양5차 △원효지구 산호아파트 △서빙고지구 미주,수정,한강,삼익 △청담·도곡지구 개나리4차 △여의도지구 목화 장미 화랑 대교 등 13개 단지에 불과하다. 그러나 강남권 고밀도지구의 대부분 중층단지들과 고덕지구 개포지구 둔촌주공 등 저층단지들은 용적률 증가분이 30%포인트 이상이어서 개발이익환수제를 피해나갈 수 없는 상황이다. 예를 들면 3종 일반주거지역에 위치한 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 기존 용적률이 2백% 수준이어서 50%포인트까지 용적률을 늘릴 수 있다. 개포동 주공5단지의 경우도 기존 용적률은 1백60%대지만 2백22%까지 늘려 재건축이 가능할 전망이다. 송파구 잠실주공 5단지도 기존 용적률은 1백38%,증축 가능한 용적률은 2백30%다. 강남구 개포주공,강동구 고덕주공 등 저층단지들은 60%대 전후인 기존 용적률을 2백%대로 늘릴 계획이다. ◆용적률 줄여 피해나갈 가능성도 압구정,청담·도곡,서빙고,여의도,이수,이촌,원효,가락,반포·서초 등 고밀도지구에 속한 단지 중에서는 용적률을 줄여서 개발이익환수제를 피하려는 시도가 나올 수 있다고 부동산 전문가들은 보고 있다. 예컨대 법적으로 늘릴 수있는 용적률이 40%포인트 정도라면 10%포인트 정도의 용적률을 손해보고 30%포인트 미만으로 용적률을 증가시킬 것이란 얘기다. 그러나 이런 단지는 제한적일 것으로 부동산 전문가들은 예상하고 있다. 용적률 감소에 따른 피해가 개발이익환수로 인한 피해보다 더 커질 가능성이 높아서다. 따라서 용적률 증가분이 30%포인트를 조금 웃도는 수준의 일부 단지들이 이같은 전략을 구사할 가능성이 있다. ◆저밀도지구는 조합원간 내분 종결이 관건 송파구 잠실주공1단지,잠실주공2단지,잠실시영과 강남구 도곡주공2차,영동AID차관,강동구 강동시영1단지 등 저밀도지구 내 재건축 대상 단지들은 법 시행일(5월17일 예정) 이전에 분양승인을 신청하면 개발이익환수제를 피해나갈 수 있다. 이들 단지들은 후분양제가 적용되기 전인 지난 2003년 7월1일 이전에 사업시행인가 신청을 했기 때문에 법 시행 전에 분양신청만 하면 된다. 따라서 이들 단지들은 서둘러 소송 등 조합 내분을 수습한 뒤 분양승인을 신청해야 하는 다급한 상황에 놓이게 됐다. 만일 법 시행일 이전까지 분양승인을 신청하지 못하면 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로 지어야 한다. 그러나 반포주공 2·3단지처럼 2003년 7월1일 이후 사업시행인가를 신청한 단지들은 후분양제가 적용되기 때문에 아무리 서둘러도 개발이익환수제 대상에서 피해나갈 수 없다. 조성근 기자 truth@hankyung.com --------------------------------------------------------------------- [ 왜 30% 룰인가 ] 재건축을 하면서 임대아파트를 짓지 않아도 되는 용적률 '30%포인트 룰'은 어떻게 결정됐을까. 정부가 작년부터 적극 권장했던 공동주택 리모델링의 허용용적률과 눈높이를 맞추기 위한 것이라는게 전문가들의 대답이다. 건교부는 지난해 '평형별 전용면적의 30% 및 최대 30㎡'로 제한하는 내용의 리모델링 증축 범위를 발표했다. 따라서 재건축개발이익환수에서 제외되는 용적률 증가 범위를 리모델링 허용용적률보다 낮출 경우 리모델링과 재건축의 형평성 문제가 불거질 것을 우려해 리모델링과 비슷한 기준인 '30%포인트'라는 묘수를 찾아냈다는 분석이다.