토지시장 투자열기가 작년에 이어 올해도 지속되고 있다. 일부 관심지역은 매물이 없어 매매도 어려울 정도란 게 현지 중개업소들의 전언이다. 그러나 땅값은 최근 2~3년동안 급등한 상황이어서 섣불리 투자했다간 낭패보기 십상이란 게 전문가들의 지적이다. 따라서 지금 투자를 고려중인 수요자들이라면 옥석 가리는데 신경을 써야한다. 특히 토지투자에선 경험이 생명이다. 전문가들조차 경험이 부족한 경우가 많기때문에 전문가들에게 상담을 받을 때도 신중을 기해야한다. ◆최근 시장 동향 올 들어서도 토지시장은 꾸준히 오름세다. 급등세는 아니지만 조금씩 호가가 상향 조정되고 있다. 매물부족 현상도 이어지고 있다. 일부지역에서는 매물을 보기 위해 가계약금을 요구하는 곳도 있을 정도다. 땅주인들이 땅값 상승에 대한 기대감 때문에 쉽게 팔려고 하지 않기 때문이다. 따라서 좋은 매물은 나오기가 바쁘게 소화되는 추세다. 올 들어 오름세가 큰 곳은 대부분 토지규제가 없는 지역이다. 행정중심복합도시 수혜지역 등은 토지규제 때문에 외지인들이 섣불리 덤비기가 쉽지 않다. 그래서 규제가 없는 횡성 평창 홍천 용인 남부권 등이 주목받고 있다. 토지시장에서 한쪽을 누르면 다른 쪽이 뜨는 일종의 '풍선효과'가 지속되고 있는 셈이다. 토지규제 중 가장 효과가 큰 것은 토지거래허가제다. 현지인이 아니면 거래허가를 받지 못하는 까닭에 토지거래허가구역에선 외지인이 땅을 살 엄두를 내지 못하고 있다. 매수세는 지난해의 4분의3 수준이라고 토지시장 전문가들은 말한다. 전국적으로 땅값이 너무 많이 오른 상황이어서 매수세가 조금 꺾였다. 그러나 투자자들의 투자규모는 더 커졌다. 아파트 등을 팔아 '실탄'을 확보한 이들이 토지시장을 기웃거리고 있어서다. JMK플래닝 진명기 사장은 "작년에는 1억원 전후의 투자문의가 많았는데 올 들어서는 3억~6억원 규모의 투자 문의가 부쩍 늘었다"고 전했다. 사모 펀드 형태로 투자처를 물색하는 이들이 늘어난 것도 특징이다. 여럿이 힘을 합하면 큰 땅을 싸게 살 수 있는 장점이 있는 데다 옥석을 더욱 쉽게 구분할 수 있어서다. ◆주의점 기획부동산으로부터 땅을 사는 것은 신중해야 한다. 기획부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미 투자자들에게 파는 사설 부동산회사다. 텔레마케터를 고용해 전화로 영업을 한다. 최근에는 기획부동산이 친척 등 지인을 통해 토지를 팔고사는 사례가 늘고 있다.이들이 파는 땅의 가치는 과대포장된 경우가 많다. 1990년대 초 기획부동산을 통해 땅을 샀던 사람들이 아직도 처분을 못해 애를 태우고 있는 것이 현실이다. 또 산 땅이 수십 명씩 공유지분으로 등기돼 있어 처분하고 싶어도 불가능한 경우가 있다. 또 발품을 팔아 직접 시세를 확인하는 것이 바람직하다. 개발계획은 지방자치단체를 통해 직접 확인하는 것이 좋다. 개발계획이 있고 실현가능성이 크다면 저평가된 지역을 골라 장기투자할 만하다. 다만 토지 투자는 환금성이 떨어지므로 여윳돈으로 하는 것이 좋다. 대출이자 때문에 조급해지면 적절한 매도 타이밍을 놓쳐 오히려 손해를 보게 된다. 조성근 기자 truth@hankyung.com