부동산시장에 팽팽한 긴장감 감돌면서 일대 전환기를 맞고 있다.


정부가 이달들어 지난 2003년의 10.29대책을 능가하는 메카톤급 전방위 대책을 쏟아내고 있기때문이다.


핵심은 부동산 투기 및 재건축 비리근절이다.


지난주의 ‘5·4 부동산대책’은 철저한 과세를 통해 부동산투기의 원천봉쇄하겠다는 것이다.




정부는 당장 내년부터 양도소득세의 실거래가 과세를 추진할 방침이다.


집값 불안의 주범이자 투기세력의 온상이라고 지목해온 재건축·재개발 시장에는 2007년부터 기반시설부담금제를 전면 도입해 투기요인도 걷어내겠다고 선언했다.


땅투기 종합대책도 마련됐다. 내달부터는 기업도시 등 개발지역은 계획입안시부터 토지거래허가구역이나 투기지역으로 지정해 투기거래를 차단하고 양도세도 실거래가로 과세한다고 밝혔다. 한마디로 부동산 투기대책의 완결판인 셈이다.


전문가들은 이제 부동산시장이 분명이 달라질 것으로 전망하고 있다. 정부의 정책변화를 인정하고 흐름을 읽는 투자자세를 견지해야 한다고 주문한다. 우선 단기차익을 챙기기보다 장기투자 전략으로 바꿔 느긋하게 접근해야 낭패가 없다는 지적이다.


◆주목해볼 만한 분양지역


내집마련을 앞둔 실수요자라면 정부정책 및 시장변화에 일희일비하기보다 원하는 지역의 신규분양 및 매도물량을 면밀히 점검하고 자금력에 맞는 주거유형을 선택해서 청약에 나서거나 기존 주택을 매입전략을 세우는 게 바람직할 것으로 보인다.


분양시장에서 주목해볼 만한 곳으로는 서울의 경우 뉴타운 주변이 있다. 연내 뉴타운 인근에서는 19개 단지 2천4백가구 정도가 공급될 전망이다. 지역별로는 2002년부터 추진하고 있는 1차 뉴타운사업지역 3곳,2차 12곳과 올해 마지막으로 지정될 3차지역이다.


지방에서는 기업도시 희망지역에 공급되는 신규분양도 관심대상이다. 기업도시는 내달안에 2∼4개 시범지역이 정해질 것으로 보인다.


이들 지역 중에 지식기반형 기업도시를 신청한 충주 원주 등을 눈여겨볼 만한 곳에 꼽힌다.


내달 전국에서 분양될 1천가구 이상 대단지를 노려보는 것도 좋다. 내달 전국에서 쏟아질 1천가구 이상 대단지는 17곳에 이른다. 이는 근래 보기드물게 많은 물량이다. 이처럼 대단지 공급이 급증한 것은 개발이익환수제 적용을 피하기 위해 서울의 대형 재건축 단지가 대거 몰린 데다,최근 분양시장이 활기를 띠면서 대단지들이 서둘러 분양에 나서고 있기 때문이다.


서울.수도권에서는 강서구 화곡2주구와 송파구 신천동 잠실시영 재건축단지가 특히 주목을 끌 것으로 보인다. 수도권에서는 단연 동탄신도시4차 대단지가 눈길을 끈다. GS건설의 오산시 청호동 청호자이도 1천60가구 규모다. 지방에서도 울산 등 6곳에서 대단지가 선보인다. 최근 분양열기가 되살아나고 있는 울산 천안 대전권 대단지가 관심대상이다.


◆재건축보다는 재개발에 주목


재건축 시장은 작년 연말 약세로 돌아서는가 싶더니 올해 초 강남을 중심으로 다시 들썩였다. 이에 정부는 안전진단 강화,양도세 강화,재건축 비리수사,초고층불허,세무조사 등을 동원한 전방위 압박에 나섰다. 이로써 재건축시장은 폭풍전야처럼 조용해졌다. 거래가 자취를 감췄다. 가격도 내리지않고 의미없는 호가만 있는 상태가 유지되고 있다. 재건축에 관심을 수요자들이라면 장기투자 원칙을 세우고 접근하라고 전문가들은 권한다.


고준석 신한은행 부동산PB팀장은 "개발이익환수제,안전진단 강화 등 재건축시장의 변수가 워낙 많은 데다 세금도 강화됐기 때문에 시세차익을 노린 단기투자는 자제해야 한다"고 말했다.


특히 장기투자를 할 만한 수요자들은 재건축보다 재개발에 신경을 써보는 게 좋다. 올 들어 재개발 관련 규제가 많이 풀려 사업에 탄력이 붙었다. 투자자들이 몰리면서 재개발 지분값도 꾸준히 오르고 있다.


서울에서 재개발을 추진 중인 곳은 3백여곳이다. 이 가운데 40여곳이 조합설립을 위한 추진위원회가 만들어졌다. 지난해 6월부터 올 2월까지 구청에 정비구역지정을 신청한 곳도 32곳에 이른다. 서울시는 이 가운데 70% 이상이 요건을 갖추고 있어 연말까지 20여곳이 지정될 것으로 보인다.


◆주상복합.상가시장


올들어 주상복합시장이 되살아나고 있다. 특히 도심 역세권.개발호재 지역 단지에 사람들이 몰리고 있다. 이달과 오는 6월 전국에서 주상복합 및 오피스텔 7600여가구가 집중 공급된다. 서울의 경우 강북권에서는 목동 트라팰리스,강남권에서는 서초동 한일유앤아이,방배동 방배아크로타워 등을 주목해볼 만하다.지방에서는 대전 문화동 한승메디치카운티,울산 우정동 마제스타워 등이 관심대상으로 꼽힌다.


상가시장은 지난달 23일부터 시행된 '상가 후분양제'를 피하기 위한 공급이 봇물을 이루면서 분양도 활기를 띠고 있다.


이런 가운데 재건축 아파트와 토지에 대한 강도높은 규제가 쏟아지면서 상가 투자에 대한 관심은 점차 높아지고 있다. 상가 전문가들은 후분양제가 적용되면서 투자 안전성은 확보됐지만 분양가 인상은 불가피할 것으로 보고 있다. 또 후분양제를 피할 수 있는 소형 상가의 공급이 늘어날 것으로 예상된다.


박영신 기자 yspark@hankyung.com