정부는 2007년부터 모든 부동산에 대해 양도소득세를 실거래가로 과세한다는 목표로 내년부터 실거래가 과세 대상을 단계적으로 확대한다는 방침이다.

이를 위한 관련법 개정도 내년중 추진하기로 했다.

따라서 양도세의 구체적인 개편방안은 내년에나 드러날 것 같다.

지금까지 발표된 정부 방침을 토대로 양도세와 관련된 궁금증을 풀어본다.

문) 부동산 양도소득세를 실거래가로 과세하려면 매입과 매도 때의 실거래가격을 알아야 하는데,국세청이 그 가격들을 어떻게 알 수 있나.

답) 양도세는 개인이 세무서에 신고·납부하는 게 원칙이다. 신고를 받을 때 매입가격과 매도가격을 직접 적도록 돼 있다. 일단 그 신고가격을 바탕으로 양도차익을 계산한다.

문제는 신고가격의 신뢰성이다.

정부는 내년부터 부동산 실거래가 신고가 의무화되면 내년 이후 매도가격은 정확히 알 수 있다고 설명한다. 실거래가 신고 의무가 없던 때의 매입가격은 신고때 첨부된 계약서에 적힌 취득가액을 참고하는 수밖에 없다.

문) 계약서 등 매입 가격을 증빙할 서류가 없을 땐 어떻게 하는가.

답) 우선 인근 지역에서 비슷한 부동산 매매 사례를 찾아내 그 가격을 준용한다. 비슷한 케이스를 찾기 어려울 땐 은행대출 등의 과정에서 매겨진 감정평가액을 실제 취득가격으로 삼는다.

이마저도 없으면 현재의 기준시가와 실거래가격간 격차 비율을 참고해 과거 취득 시점의 기준시가를 토대로 실거래가격을 추산한다.

문) 기준시가가 아예 없던 시절에 산 부동산의 실거래가격은 어떻게 추산하나.

답) 국세청 기준시가는 1983년부터 고시됐으므로 그 이전엔 기준시가가 없지만,그때도 토지등급 등 기준시가에 준하는 잣대가 있었으므로 실거래가격을 환산할 수 있다는 게 정부 설명이다.

문) 양도세를 줄이기 위해 일부러 과거 취득가를 높여 신고하는 경우도 있을텐데.

답) 충분히 가능한 얘기다. 고의적으로 계약서를 분실했다고 한 뒤 취득가액을 부풀려 신고하는 사례가 생길 수 있다.

계약서엔 매매가격을 실제 거래가보다 훨씬 낮게 적는 게 관행이었기 때문이다. 그럴 경우엔 국세청에서 유사 부동산 매매나 감정가액 등으로 검증하는 절차를 밟아 부정신고 여부를 가려낸다.

문) 양도세 과표를 실거래가로 올리는데 세율은 안내리나.

답) 과표가 현실화되는 만큼 세율을 내릴 가능성이 있다. 지금의 세율은 과표가 실제 양도차익보다 적다는 전제로 정해진 것이기 때문이다.

그러나 현재까진 세율 조정에 대해 정부가 명확한 방침을 밝히지 않고 있다. 세율 인하 여부는 내년에나 결정될 전망이다. 단순히 세율 인하뿐 아니라 과표 구간 등 양도세 체계 전반에 대한 손질이 이뤄질 가능성이 크다.

차병석·안재석 기자 chabs@hankyung.com