서울 강남권 재건축아파트에 대한 정부의 전방위 압박이 계속되는 가운데 19일부터는 소형평형 의무비율이 가구수에다 면적까지 더한 2중 규제로 강화된다. 아파트 연면적의 50% 이상을 전용면적 25.7평 이하로 지어야 한다는게 새 기준의 핵심 내용이다. 이에 따라 재건축사업의 수익성이 크게 떨어질뿐더러 중대형 평형의 공급물량도 크게 감소할 전망이다. 재건축조합에 대한 비리조사 및 일반분양가 간접규제 등에 이어 소형평형 의무비율 기준까지 크게 강화되자 서울 강남권 재건축 시장은 '갈수록 태산'이라는 반응을 보이고 있다. ○왜 면적 기준 추가했나 정부는 2003년 9월5일 재건축시장의 안정을 위해 소형평형 의무비율 건립제를 도입했다. 이후 사업시행인가를 신청한 단지들은 가구수를 기준으로 △전용 18평 이하 20% △25.7평 이하 40% △25.7평 초과 40%의 비율로 재건축해왔다. 하지만 일부 재건축 단지들이 가구수 기준을 맞추면서 조합원들에게 중대형 평형을 더 많이 배정하기 위해 5~12평형의 초미니 평형을 대거 양산하는 편법을 발휘, 정부의 취지를 무색케 했다. 실제로 올해 서울시 4차 동시분양에서 선보인 서울 잠실주공 2단지의 경우 12평형(전용 8평) 아파트가 일반분양분의 77%(868가구)를 차지할 정도였다. ○평형별 비율 어떻게 바뀌나 신축 가구수 1000가구, 연면적이 3만4000평의 재건축 단지를 예로 들면 기존에는 신축 평형을 10평형짜리로 200가구, 30평형대 400가구, 50평형대 400가구를 지을 수 있었다. 연면적으로는 10평형대 아파트 2000평(6%), 30평형대 1만2000평(35%), 50평형대 2만평(59%)으로 배분된다. 하지만 면적제한을 추가하면 가구수가 같다고 가정할 경우 신축평형은 소형 평형대가 25평으로 넓어져 연면적이 5000평(15%)으로 늘어나고 30평형대는 변동이 없다. 반면 50평형대는 연면적이 1만7000평(50%)으로 3000평 안팎 줄게 돼 결과적으로 조합원 배정 평형이 평균 42.5평으로 축소된다. ○새 기준 적용은 이번에 개정되는 기준은 19일 이후 사업승인을 신청하는 단지부터 적용된다. 따라서 아직 사업승인을 받지 않은 개포주공, 반포1단지, 가락시영, 고덕주공 등 대부분의 단지가 새 기준을 적용받게 될 전망이다. 반면 반포 2,3단지처럼 이미 사업승인을 받아놓은 단지는 가구수 비율만 맞추면 된다. 대상지역은 수도권 과밀억제권역으로 서울 인천 수원 안양 구리 고양 부천 과천 광명 의정부 하남 성남 남양주(일부 제외) 시흥(일부 제외) 의왕 군포 등 16개 시다. ○사업승인 못 받은 단지들 '비상' 정부의 이번 조치로 사업시행 인가를 아직 받지 못한 단지들은 사업 추진 여부를 전면 재검토해야 할지도 모른다. 조합원들에게 배정되는 아파트의 평형이 오히려 줄어들거나 부담금이 지금보다 훨씬 늘어날 가능성이 높아서다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 "새 기준은 종전 기준과 비교할 수 없을 만큼 큰 파장을 가져올 것"이라며 "한동안 강남권 재건축을 사실상 봉쇄하는 결과를 가져올 것"이라고 말했다. 반면 강남권의 새 아파트나 사업승인을 미리 받아놓은 재건축 단지들은 반사이익을 보며 몸값이 더욱 올라갈 수도 있다는 전망이다. 전문가들은 강남권 기존 중대형 아파트와 분양권, 재건축 사업추진이 빠른 아파트 등의 가격은 상승세로 돌아설 가능성이 높은 것으로 보고 있다. ○재건축 조합들 강력 반발 강남권의 재건축조합들은 재건축을 원천봉쇄하는 조치라며 강력 반발하고 있다. 강남구 개포주공 1단지 조합 관계자는 "지금도 소형평형 의무비율 및 임대주택 건설 규제로 사업성을 확보하기 힘든데 이번 조치는 아예 재건축을 하지 말라는 뜻이나 마찬가지"라며 "앞으로 재건축을 포기하는 조합이 속출할 것"이라고 말했다. 한 재건축조합 관계자는 "주민들 사이에선 정권이 바뀔 때까지 재건축을 잠시 미루자는 분위기가 점차 높아지고 있다"고 말했다. 강황식.조재길 기자 hiskang@hankyung.com