건설교통부가 23일 국무회의에 보고한 '부도 공공임대아파트 조치 방안'은 이미 부도가 난 임대아파트에 살고 있는 세입자들의 보증금과 거주권을 보호하는 동시에 더 이상 부도아파트가 늘지 않도록 제도적 장치를 마련하기 위한 조치로 풀이된다.



○부도임대아파트 얼마나 되나


정부는 그동안 임대아파트 부도에 따른 세입자 보호를 위해 지난 99년부터 다양한 예방 및 정상화 조치를 시행 중이다.


하지만 세입자들의 피해가 여전하다는 게 문제다.


지난 4월말 현재 전국의 부도임대아파트는 모두 11만9701가구로 파악되고 있다.


이 중 7만2000가구(420곳)는 세입자들이 입주해 사는 도중에 부도가 났고 경매가 진행 중인 곳만도 3만6000가구(251곳)에 이르고 있는 실정이다.


이들 아파트의 부도 발생 원인으로는 △영세업체가 무리하게 국민주택기금을 대출받아 사업을 추진했거나 △외딴 곳,수요 부족 등으로 준공 후에도 세입자를 채우지 못한 곳 △임대아파트 건설회사의 자금난 △국민은행 일선지점의 부실 대출심사 등이 주로 꼽히고 있다.



○세입자 보호 특별법 검토


우선 부도임대사업장 일괄정리를 위한 특별법 제정이 검토된다.


특별법에는 임차인이나 공공기관 등이 경매 임대아파트를 최우선 낙찰받을 수 있도록 우선협상권을 부여하는 방안이 검토된다.


또 3자가 경매아파트를 낙찰받더라도 기본임대 기간 중에 입주자의 거주권을 보호해 주고 소액보증금 보호를 확대할 수 있는 방안 등이 담길 전망이다.


하지만 소액보증금 보호 방안의 경우 예산이나 기금 지원이 필요한데다 일반주택의 전세금 보호장치와의 형평성 문제 등이 불거질 수 있어 정부도 신중한 검토가 필요한 것으로 보고 있다.


정부는 또 부도임대아파트를 전면 재조사해 기금대출액과 보증금을 합친 금액이 시가 또는 낙찰가에서 차지하는 비율 등을 감안해 사안별로 차등화된 지원 방안을 마련한다는 계획이다.


특히 건교부가 직접 기금을 관리하고 기금수탁기관도 올해 안에 5개(현재 3개)로 늘려 경쟁체제를 도입할 방침이다.



○임대기간에도 보증 가입 의무화


공공임대아파트를 단지별로 독립법인화하는 방안이 추진된다.


세부적으로는 △단지별로 특별목적회사(SPC)를 만들고 △임대보증금은 시가의 일정수준 이상을 받지 못하도록 하며 △보증금과 임대료 등을 위탁관리계좌(에스크로)를 통해 관리하는 방식이다.


이렇게 되면 임대아파트와 직접 관련이 없는 채권자들이 근저당이나 가압류 등을 설정하기 어렵고,건설회사가 다른 사업때문에 겪는 자금난에도 별다른 영향을 받지 않을 전망이다.


또 임대기간 중에도 임대보증에 반드시 가입하도록 의무화하는 방안도 마련된다.


이 경우 임대주택이 준공된 뒤에 건설업체가 부도로 쓰러지더라도 보증회사가 임대보증금을 대신 반환할 수 있게 돼 세입자들을 보호할 수 있다.


지금은 임대주택 건설기간 중에만 보증 가입이 의무화돼 있을 뿐 준공 후 가입하는 상품은 원하는 소비자나 사업장만 선택할 수 있게 돼 있어 가입 실적이 극도로 저조한 실정이다.


실제로 이런 보증상품이 지난해 6월말 첫 출시됐지만 지난 1년동안 이 상품에 가입한 곳은 겨우 2곳(330가구)에 불과하다.


건교부는 이날 국무회의 지적사항을 비롯 세부시행 방안을 조만간 마련해 다음달 중 확정.시행할 방침이다.


강황식 기자 hiskang@hankyung.com