이번 순서는 최근 건설.부동산 이슈를 진단해보는 부동산포커스 시간입니다. 지난주 정부가 공급감소를 주요 내용으로 판교 개발계획안을 최종 확정했는데요. 이에 따라 청약수요자들의 청약전략도 달라져야 할 것으로 보입니다. 유니에셋 김광석팀장과 함께 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 먼저, 판교 최종 개발계획안을 살펴보죠. 올 11월 일괄분양에서 판교신도시의 주택공급수가 종전 2만1000호(분양주택 1만4700호 , 임대주택 6300호)에서 31개 블록, 총 1만6157호(분양주택 1만2246호, 임대주택 3911호)로 4843호 정도가 줄어들게 됐다. (CG) 건설교통부가 19일 확정 발표한 판교신도시 개발계획과 실시계획에 따르면 판교신도시 총 공급 주택수는 당초 2만9700호에서 2만6804호로 2896호가 감소하고, 인구도 8만9100명에서 8만412명으로 8688명이 줄어들었다. (CG) 총 주택 중 공동주택은 2만4191호, 단독주택은 2613호로, 공동주택의 일반분양은 1만4023호(58%), 임대는 1만168(42%)호로 결정됐다. (CG) 분양아파트의 평형별 가구수는 소형(전용면적 18평 이하) 406가구, 중형(18~25.7평) 7274가구, 중대형(25.7평 초과) 4,566가구고, 임대아파트의 평형별 가구수는 소형(전용면적 18평 이하) 2,662가구, 중형(18~25.7평) 952가구, 중대형(25.7평 초과) 297가구다. 공급량 감소로 청약경쟁이 치열할 것으로 보이는데요. 성남에 사는 40세ㆍ10년 이상 무주택자 가운 데 청약 자격을 갖춘 사람은 8만2512명으로 추정된다. (CG) 이들이 모두 25.7평 이 하 분양가상한제 아파트(922가구)에 청약한다면 경쟁률은 당초 72대1에서 89대 1로 상승한다. 성남 거주 35세ㆍ5년 이상 무주택자 경쟁률은 118대1까지 높아진다. 성남 거주 1순위 경쟁률은 청약자격을 가진 사람 중 60%만 청약해도 106대1에 달한다. (CG) 수도권 1순위자 60%가 청약하면 경쟁률은 772대1이며 1순위자 전원이 청약하면 1286대1까지 경쟁률이 치솟는다. 전용면적 25.7평 초과 아파트 청약 경쟁률은 성남이 54대1, 수도권은 186대1로 예상돼 소형 아파트보다는 경쟁률이 한결 낮다. 변경된 계획안에 따라 청약대기자의 경우 청약전략을 다시 짜야할텐데요. 판교 최종 분양물량이 확정된 만큼 자신의 청약순위 요건부터 챙겨보는 것이 현명하다. 만약 세대원중 당첨 사실이 있는 자녀 또는 부모, 형제가 있다면, 무주택 우선공급 자격은 없어진다. (S-1) 이 경우 세대분리나 세대주 변경을 통해 가능한 자격요건을 확보하는 것이 중요하다. 판교가 중소평형과 임대아파트의 비율이 비교적 높고 분양가상한을 통해 무주택 실수요자들에게 많은 당첨기회를 제공한다는 점도 적극 활용할 만 하다. 공급형태별로 청약전략이 필요할 것 같은데요. 무주택우선 순위자들중 청약예금 30.8~40.8평이하, 40.8평초과 가입자라면, 최초 모집공고일전일까지 30.8평이하 예치금으로 낮추면 중소형아파트에 바로 청약이 가능하다. (CG) 무주택 우선순위에 해당되지 않거나 불입회수가 적은 청약저축 가입자라면 과감히 청약예금으로 통장을 변경하는 방법도 있다. 청약저축의 경우는 동일순위 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선 당첨이 되므로 적어도 60~120회이상 불입한 가입자들이 당첨확률이 높다. 서울·부산·기타광역시가 아닌 기타 시·군에 거주하는 3~4년 정도밖에 안된 청약저축 가입자의 경우 30.8평 초과~40.8평 이하(400만원)나 40.8평 초과(500만원)의 청약예금으로 변경하면 중대형아파트에 청약할 수 있다. 장기 청약저축 가입자들은 분양전환이 가능한 장기 10년 공공임대를 노려볼 만 하다. 11월에 일괄분양에 공급되는 공공임대아파트는 총 3911가구로 전용면적 ▲18평 이하 2662가구 ▲18평~25.7평 952가구 ▲25.7평 초과 297가구 등이다. 토지조성원가가 올랐죠. 분양가 상승이 우려되는데요. 이번 실시계획 변경승인에 따라 택지 조성원가도 평당 743만원으로 최종 결정됐습니다. 기존안 보다는 평당 38만원 오른 것입니다. (CG) 분양가상한제 아파트에 적용될 기본형 건축비( 일반 벽식구조)가 평당 339만원으로 이미 결정됐고 판교 조성원가와 용적률이 확정됨에 따라 분양가도 윤곽을 드러냈다. 소비자가 부담해야 하는 분양가는 분양가상한제가 적용되는 중소형 아파트가 평당 809만~993만원, 채권입찰제가 적용되는 중대형은 평당 1500만원 수준에서 결정될 것으로 보인다. 32평형 분양가는 동판교 2억7000만~2억8000만원, 서판교 3억600만~3억1700만원 에 달할 전망이다. 공급량감소로 청약경쟁이 치열할 것으로 보입니다. 시장에선 대체 청약처에 대한 얘기도 나오던데요. 서울지역은 개발이익환수제를 피해 일반분양에 나서는 재건축 사업장들과 규모가 큰 투기과열지구 주상복합아파트들이 청약열기를 더하고 있는 상황이다. 수도권에선 입지여건이 뛰어나거나 분양가 메리트가 있는 분양물량도 간간히 눈에 띄고 있는데 판교청약을 향한 청약 전략수정이 불가피해 진만큼, 지금 바로 나의 당첨확률을 따져 갈림길에서 현명한 선택해야할 시기라고 볼 수 있다. 끝으로 판교신도시에 대한 개괄적인 설명과 청약전략을 정리해주시죠. 판교는 경부고속도로를 경계로 동판교와 서판교 지역으로 나뉘는데 서판교 지역은 녹지 비율이 높은 반면 중심 상업지역을 끼고 있는 동판교는 개발 밀도가 높은 편이다. (CG) 평균 용적률은 동판교 지역이 175%, 서판교 지역은 148%로 동판교가 높다. 동판교에는 20만평 규모의 첨단 벤처단지가 조성되고 학교 도서관 서점 학원 등 교육시설 외에 유해시설이 들어설 수 없는 '에듀파크'도 설립된다. 또 장묘공원 등 일반적으로 혐오시설로 인식되어 온 시설이 동판교지역에 배치되 는데다 임대주택도 동판교에 많이 건설된다는 점에서 판교신도시 청약과 향후 집값 형성에도 적지 않은 변수가 될 전망이다. 반면 서판교는 교통이 불편하고 상권이 멀다는 단점이 있지만 여러 가지 상황을 고려할 때 서 판교의 선호도가 더 높을 것으로 예상된다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr