경기도 성남시 판교신도시에서 공급될 아파트 용지의 세부내역과 조성원가 및 감정가의 윤곽이 모두 나왔다. 이에 따라 평형별 아파트 분양가를 비교적 정확하게 예상할 수 있게 됐다. 요약하면 판교의 평형별 아파트 분양가는 일반분양분을 기준으로 △20평대(전용 18평이하)는 평당 831만~855만원 △30평대(18~25.7평)는 951만~1026만원 △40평이상(전용 25.7평초과)은 1500만원 이하로 각각 추산된다. ◆20~30평형대 중소형 분양가는 판교에서 오는 11월 일반분양되는 중소형 아파트의 택지비는 20평대(전용 18평이하)가 조성원가의 95%, 30평대(전용 18~25.7평)는 감정가로 각각 공급된다. 우선 오는 11월 7274가구가 일반분양될 전용 18~25.7평형의 택지 감정가는 평당 850만~1054만5000원으로 평균 928만원선이다. 필지별 용적률을 감안한 가구당 택지비로 환산하면 평당 566만3000~641만1000원 선이다. 여기에 정부가 고시한 표준건축비(평당 339만원)에 지하주차장 건축비,가산비용,친환경인증 인센티브 등을 감안하면 건축비 총액은 평당 385만원 안팎이다. 따라서 건축비와 가구당 택지비를 합친 실제 분양가는 서판교가 평당 951만3000~1026만1000원으로 추산된다. 특히 서판교에서도 가장 서쪽에 있는 A1-1블록(225가구)의 경우 분양가가 평당 1026만1000원으로 중소형 평형 중 가장 비싼 아파트가 될 전망이다. 이는 지금까지 공공택지에서 분양된 아파트 중 중소형으로는 택지비나 분양가 모두 사상 최고가다. 다만 건축비 총액 중 지하주차장 건축비나 친환경인센티브 등이 주택업체별로 20만~30만원 안팎 차이가 날 수 있어 실제 분양가가 평당 1000만원을 밑돌 가능성도 배제할 수 없다. 일반분양분이 406가구에 불과한 전용 18평이하의 경우 택지 조성원가는 평당 743만원이다. 따라서 실제 택지공급가격(조성원가의 95%)은 705만8000원선이다. 용적률을 감안한 가구당 택지비와 건축비를 합치면 이들 아파트의 분양가는 평당 831만7000~855만5000원이라는 계산이 나온다. ◆40평대 이상 분양가는 1500만원 이하 추정 전용면적 25.7평을 넘는 중대형 아파트의 경우 분양가.채권병행입찰제가 적용돼 주택건설업체들이 써내는 예상분양가나 채권매입액에 따라 달라지는 만큼 실제 분양가를 추정하기 어렵다. 다만 택지 감정가와 분양평가 기준가격을 근거로 어느 정도 추정이 가능하다. 판교의 중대형 택지 감정가는 평당 971만~1334만원으로 평가됐다. 이를 근거로 계산한 가구당 택지비는 평당 626만6000~762만3000원이다. 이 때 중대형 평형에도 분양가상한제가 적용된다고 가정하면 분양가는 평당 1011만6000~1147만3000원 선이다. 하지만 중대형은 분양가가 자율화돼 있어 이는 어디까지나 산술적인 계산에 불과하다. 또 한가지 변수가 있다. 정부는 최근 분당의 30평형대 평균가격을 감안할 때 판교는 평당 1500만원 안팎이 기준가격으로 제시될 것이라고 밝힌 바 있다. 특히 기준가격보다 분양가를 더 높게 써낸 업체는 채권액에서 얻은 점수보다 더 큰 감점을 받도록 평가기준이 정해져 있어 자칫 아파트 용지 자체를 아예 공급받지 못할 소지가 많다. 이렇게 볼 때 주택업체들이 제시하는 판교 중대형 분양가는 감정가로 계산한 분양가(평당 평균 1100만원)보다는 높고,기준가격(1500만원)보다는 낮은 수준이 될 가능성이 크다. 따라서 판교의 택지를 공급받으려면 기준가인 평당 1500만원에 가장 근접한 분양가를 제시하면서 채권을 많이 매입하는 업체가 유리한 것으로 분석된다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com