['3차파동' 땅값이 더 문제다] (3) 땅주인 - 정부 왜 갈등 빚나

땅값이 오르면서 토지보상비에 대한 땅 주인들의 민원이 갈수록 늘고 있는 데는 그만한 이유가 있다.

결론부터 말하면 보상하는 쪽(정부.지자체.공공기관)과 보상받는 쪽(땅 주인)이 말하는 땅값의 기준이 달라도 너무 다르기 때문이다.

우선 토지를 수용당하는 땅 주인 입장에서는 이른바 '시가(時價)'나 '주변시세'를 기준으로 보상금이 지급돼야 마땅하다고 주장한다.

이는 땅이 있는 주변지역에서 통용되는 거래가나 호가(呼價)를 말한다.

반면 정부는 전국의 대표성 있는 땅 50만필지를 대상으로 매년 가격을 조사해 내놓는 '표준지 공시지가'를 토지보상 기준으로 삼고 있다.

여기에다 표준지 공시지가의 평가기준시점(매년 1월1일 기준)부터 보상기준일까지의 땅값 상승률을 감안해 보상금을 책정한 뒤 땅 주인들에게 제시한다.

그렇다면 주변시세(시가)와 공시지가 사이에는 정부가 말하는 현실화율(흔히 시세대비 공시지가의 비율) 만큼만 차이가 나야 옳다.

정부가 밝힌 올해 표준지 공시지가의 현실화율은 91%다.

따라서 시세와 공시지가 사이에는 9%포인트 만큼의 차이만 나야 한다.

그러나 현실은 그렇지 않다.

시가와 공시지가 사이에는 전문가들조차 잘 모르는 엄청난 차이가 숨어 있는게 현실이다.

바로 표준지 공시지가를 매길 때 적용되는 '적정가격'이라는 요술방망이 때문이다.

정부가 발표한 현실화율 91%라는 숫자는 시세 또는 시가가 아니라 적정가격의 91%라는 얘기다.

현행 건교부 훈령(표준지 조사평가 기준)을 보면 적정가격이란 '통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 크다고 인정되는 가격'을 말한다. 이 문구를 뜯어보면 △통상적 시장 △정상적 거래 △성립 가능성 △인정 가격 등 무려 4가지의 변수가 도사리고 있다.

바꿔 말하면 '특별한 시장(개발계획에 따른 반사이익)에서 비정상(투기목적)으로 이뤄지거나 감정평가사가 인정하지 않는 가격'은 적정가격이 아니라는 설명이다.

더욱이 지방권의 경우 상당수 표준지가 정상적인 거래가격을 입증할 만한 객관적인 자료가 거의 없다보니 훈령에 규정된 용어정의조차 감정평가사들의 주관적인 판단에 크게 좌우되는 실정이다.

땅값 상승률도 마찬가지다.

공시지가 기준시점과 보상기준일 사이의 땅값 변동치를 판단하는 기준은 정부의 땅값 공식통계인 '지가동향'이다.

정부의 지가동향 자료에 따르면 지난해 전국 땅값의 평균 상승률은 3.86%이다.

반면 정부는 지난 1월 말 표준지 공시지가(상승률 26.25%) 조사 결과 현실화율(2004년 76%에서 2005년 91%)을 뺀 지난해 실제 땅값 상승률이 11%였다고 발표했다.

왜 이런 차이가 날까.

조사대상 필지가 지가동향의 경우 4만5000필지에 불과하지만 표준지는 모두 50만필지다.

조사대상 필지가 10배나 많은 표준지 변동률이 실제 상승률과 훨씬 가까울 수밖에 없다.

정부도 이를 인정하고 있다.

하지만 보상금 산정 때는 여전히 지가동향을 기초자료로 활용하고 있다.

보상금이 주변시세의 반값도 안 된다는 땅주인의 불만이 터져나오는 것도 이런 이유에서다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com