서울의 주택난을 해결하기 위해서는 용적률(건축물 연면적÷대지 면적)의 상향조정도 고려해볼 만한 대안이다. 특히 강남으로 몰리고 있는 주택수요를 강북으로 분산시키고 집값의 양극화 현상을 해소하기 위해서는 강북의 개발밀도를 높여 고층·고급 아파트의 공급이 활성화돼야 한다는 의견이 제기되고 있다. 이를 위해서는 용적률의 탄력적 적용이 필요하다. 특히 일반주거지역 중 입지여건이 뛰어난 곳에는 상업지역과 맞먹는 용적률을 부여해 강남의 타워팰리스 같은 초고층 주거시설의 건립까지 가능토록 해야 한다는 주장이다. 좁은 땅을 최대한 넓게 쓰기 위해선 고밀개발밖에 방법이 없기 때문이다. 이는 손쉽게 주택공급을 늘릴 수 있는 대안이며 그린벨트 등 환경훼손을 막을 수 있는 방안이기도 하다. 다만 도시미관을 외면한 무분별한 개발은 사전 장치를 통해 막아야 한다는 주문이다. ○용적률 30% 올리면 신도시 5개 건설 효과 서울지역의 전체 주택 수는 2002년 말 기준 234만2699가구이다. 서울의 일반주거지역 평균 용적률이 200% 안팎인 점을 감안하면 용적률 1%당 약 1만1700가구의 집을 지을 수 있다는 계산이다. 따라서 지금보다 평균 용적률을 30% 올리면 35만여가구를 추가로 지을 수 있게 된다. 이 같은 주택 수는 분당 일산 평촌 산본 중동 등 수도권 5개 신도시에서 공급된 주택(29만여가구)보다 많은 물량이다. 용적률 상향조정을 통해 수도권의 그린벨트 등 자연을 훼손하지 않고도 필요한 주택을 어느정도 확보할 수 있게 되는 셈이다. 다만 일부 전문가들의 지적대로 서울의 현재 용적률이 포화상태인지는 따져봐야 하는 문제는 남는다. ○인구밀도 감안한 용적률 필요 서울의 인구밀도는 ㎢당 1만6975명으로 세계에서 최고 수준이다. 일본 도쿄(5629명)의 3배,중국 상하이(2116명)의 8배,미국 LA(947명)의 18배,홍콩(6173명)의 2.7배 수준이다. 이에 비해 용적률은 인구밀도에 비례해 높지 않다는 게 전문가들의 분석이다. 전문가들은 각 국의 용적률을 단순비교할 수는 없지만 우리나라 대도시의 주거지역 밀도는 선진국에 비해 높다는 평가다. 하지만 인구밀도를 감안할 경우 현재의 용적률이 높다고 판정하기에는 다소 무리가 있다는 의견이다. ○용적률 하향조정이 주택부족 불러 서울시내 일반주거지역의 용적률은 집값이 폭등하던 90년엔 400%까지 올라갔다. 그러나 이를 고점으로 용적률은 점진적으로 낮아져 2000년 이후엔 150∼250%로 떨어졌다. 도시경관 훼손 및 주거환경 악화 등의 부작용이 나타난 데다 주택가격이 어느정도 안정되자 주거정책이 양에서 질로 전환된 것이다. 그러나 이 같은 정책전환은 주택가격 폭등에 일조했다는 분석이다. 주택 공급량이 현저히 줄어들면서 수급불균형 현상을 야기했다는 지적이다. 주택보급률이 80%대에 그치는 현실에서 저밀도 개발로 전환한 것은 성급했다고 부동산 전문가들은 말한다. ○고밀도·고층 개발의 장점은 고밀도 개발에 따른 단점도 많지만 장점은 적지 않다. 주택공급 확대 외에 도심에서 녹지공간을 더 많이 확보하는 효과를 기대할 수 있다. 집을 높이 짓는 대신 녹지공간을 충분히 확보하도록 하면 단지 곳곳에 숲을 만들 공간이 확보된다. 낮게 다닥다닥 붙여 지어서 변변한 녹지공간 하나 확보하지 못하는 지금보다 휠씬 나을 수 있다. 다세대·다가구 밀집 지역의 슬럼화도 막을 수 있다. 이런 지역은 옥탑 반지하 등을 감안할 때 기존 용적률이 이미 190% 전후에 육박한다. 용적률 제한으로 고밀 개발이 불가능해 시간이 지날수록 슬럼화될 수밖에 없다. 부동산퍼스트의 곽창석 이사는 "고밀개발이 허용되면 강북에서도 강남의 타워팰리스같은 고급 주거시설 공급이 가능해져 강남 쏠림현상을 막는 데도 큰 기여를 할 것으로 예상된다"고 말했다. ○획일적인 용적률 적용은 안돼 과거 용적률이 400%에 달했을 땐 도시경관 훼손,주거환경 악화의 부작용이 심각하게 나타났다. 도시미관을 고려하지 않고 무분별하게 개발을 진행한 때문이다. 또 기반시설 확보도 제대로 하지 않아 주거여건은 악화될 수밖에 없었다. 특히 획일적으로 용적률 400%를 적용한 것은 이 같은 문제를 더욱 심화시켰다. 그러나 이런 문제는 얼마든지 해결할 수 있다. 우선 지역여건에 맞게 차별적으로 용적률을 적용하면 도시미관을 아름답게 유지할 수 있다. 예를 들어 강 산 구릉 주변은 저밀도로 개발하고 밀집주거지역은 고밀도로 개발함으로써 도시 스카이라인을 아름답게 만들고 주택공급도 늘릴 수 있다. 이미 일반주거지역 종세분화 용도지구지정 등을 통해 이처럼 차별적으로 개발할 수 있는 장치도 마련돼 있다. 조성근 기자 truth@hankyung.com