서울의 주택난을 해결하기 위해서는 용적률(건축물 연면적÷대지 면적)의 상향조정을 적극 검토해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 이는 주어진 좁은 땅에서 손쉽게 주택공급을 늘릴 수 있는 대안이며 그린벨트 등 수도권 자연환경의 추가훼손을 막을 수 있는 방안이기도 하다. 다만 개발이익은 철저하게 환수해야 한다는 주문이다. ○용적률 50% 올리면 분당 6개 건설 효과 서울지역의 전체 주택 수는 2002년 말 기준 234만2699가구다. 서울의 일반주거지역 평균 용적률이 200% 안팎인 점을 감안하면 용적률 1%당 약 1만1700가구의 집을 지을 수 있다는 계산이다. 따라서 산술적으로만 따져보면 서울의 평균 용적률을 지금보다 50% 올리면 약 58만5000가구를 추가로 지을 수 있다. 이 같은 주택 수는 분당(9만7600가구) 규모의 신도시 6개에서 공급되는 물량과 맞먹는다. 택지 규모로는 약 5000만평을 개발하는 효과다. 정부는 주택난을 해결하기 위해 매년 수도권에서 3000만평의 택지를 개발해야 하는 처지다. 서울의 주거지역 용적률 상향조정을 통해 수도권의 그린벨트 등 녹지 5000만평을 보전할 수 있다는 논리다. ○인구밀도는 높은데 용적률은 낮아 서울의 인구밀도는 ㎢당 1만6975명으로 세계 최고 수준이다. 일본 도쿄(5629명)의 3배,중국 상하이(2116명)의 8배,미국 LA(947명)의 18배,홍콩(6173명)의 2.7배 수준이다. 이에 비해 용적률은 인구밀도에 비례해 그리 높지 않다는게 전문가들의 분석이다. 전문가들은 각국의 용적률을 단순비교할 수는 없지만 서울의 인구밀도를 감안할 경우 현재의 용적률이 높다고 보기에는 다소 무리가 있다는 의견을 내놓고 있다. ○용적률 내리기가 주택 부족 불러 서울시내 일반주거지역의 용적률은 집값이 폭등하던 90년엔 400%까지 올라갔다. 그러나 이를 고점으로 용적률은 점진적으로 낮아져 2000년 이후엔 150∼250%로 떨어졌다. 도시경관 훼손 및 주거환경 악화 등의 부작용이 나타난데다 주택 가격이 어느 정도 안정되자 주거정책이 양(量)에서 질(質)로 전환된 것이다. 그러나 이 같은 정책전환은 주택 가격 상승에 일조했다는 분석이다. 주택 공급량이 현저히 줄어들면서 수급불균형 현상을 야기했다는 지적이다. 주택보급률이 80%대에 그치는 현실에서 저밀도 개발로 전환한 것은 성급했다고 부동산 전문가들은 말한다. ○주거환경도 오히려 쾌적해져 용적률을 높이는 대신 건폐율(건축물 바닥면적÷대지 면적)을 낮춰 고층개발을 유도하면 주거환경은 지금보다 훨씬 쾌적해진다. 대표적인 예가 서울 강남구 삼성동 현대아이파크다. 이 아파트는 용적률 296%에 건폐율 9.17%로 지어졌다. 높이는 40층대로 높아졌지만 단지 내 녹지공간은 훨씬 많아져 공원에 둘러싸인 모습이다. 용적률을 높여 고층으로 개발하면 다세대·다가구 밀집 지역의 슬럼화도 막을 수 있다. 이런 지역은 옥탑 반지하 등을 감안할 때 기존 용적률이 이미 190%대에 육박한다. 용적률 제한으로 고밀도 개발이 불가능해 시간이 지날수록 슬럼화될 수밖에 없는 처지다. ○용적률 낮추면 서민들만 서울 밖으로 내몰려 정부가 서울의 비대화를 막으려고 애쓰고 있지만 현실은 정반대로 움직이고 있다. 최근 대기업들이 서울에 대규모 업무단지를 건설하는 등 인구 유발 시설들은 계속해서 들어서고 있다. 주택 수요가 더욱 늘어날 수밖에 없는 실정이다. 이에 반해 서울시는 과거 400%까지 올라갔던 주거지역 용적률을 2000년 이후에는 150~250%로 제한하고 있다. 쾌적한 주거여건 확보가 명분이다. 하지만 이 같은 정책 취지는 주택부족난을 심화시킬 가능성을 안고 있다. 앞으로도 집값이 계속 불안해질 수 있는 요인이다. 집값이 계속 오르면 경제력이 있는 시민들은 서울에 남겠지만 그렇지 못한 대부분의 서민들은 서울에서 밀려나 수도권이나 지방에서 서울로 출퇴근할 수밖에 없는 처지로 내몰리게 된다. 전문가들은 일본에서 이 같은 상황이 나타났다고 지적한다. ○개발이익은 철저 환수를 다만 고밀도 개발이 허용되면 단기적으로 수혜지역의 집값이 급등할 수 있다. 특히 인기주거지역인 강남의 경우 단기적으로 집값이 큰폭으로 상승할 가능성이 높다. 그러나 개발이익환수를 통해 부작용을 최소화할 수 있다. 또 중장기적으로는 공급이 확대되면서 집값 안정에 기여할 것으로 기대되고 있다. 조성근 기자 truth@hankyung.com