내년부터 실거래가 신고제가 도입되면 시가대비 과표가 낮은 부동산의 거래세 부담이 크게 늘어 거래가 위축될 것으로 예상된다. 특히 공시지가와 시가의 차이가 큰 토지 상가 단독주택 등의 거래가 현저히 줄어들 전망이다. 그러나 수요가 많은 인기주거지역의 아파트나 토지엔 꾸준히 매수세가 몰릴 것으로 보여 '블루칩'과 '비(非)블루칩' 간 극심한 양극화 현상이 불가피할 것이라는 게 전문가들의 견해다. 실거래가를 속여서 신고하는 불법행위와 매수자와 매도자 간 직거래도 늘어날 것으로 보인다. ◆부동산 거래 위축 불가피 시가대비 과표가 상대적으로 낮은 토지 상가 단독·다세대·연립주택의 거래세 과표가 크게 올라갈 것으로 보인다. 새 법이 시행되면 아파트의 과표는 국세청 기준시가에서 실거래가로,단독·다가구·다세대주택 토지 상가 오피스빌딩의 과표는 건설교통부·지방자치단체 공시가격에서 실거래가로 각각 바뀐다. 아파트 기준시가는 실거래가의 80% 수준에 이르고 있어 내년 이후 과표 상승폭이 크지는 않을 전망이다. 또 주택거래신고지역 및 주택투기지역은 이미 실거래가로 과세되고 있다. 그러나 단독 다가구 연립 상가 등의 경우엔 공시가격이 실거래가의 60∼70%에 지나지 않는 사례가 많다. 토지의 경우 공시지가가 시세의 10∼40%에 그치는 곳도 적지 않아 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다. JMK플래닝의 진명기 시장은 "현장 답사를 하다보면 공시지가가 시세의 10분의 1 정도 밖에 되지 않는 곳도 수두룩하다"며 "세금이 갑자기 10배 가량 오르면 부동산 투자 수요가 전반적으로 위축될 수밖에 없다"고 전망했다. 상속·증여 수단으로 토지를 활용하기도 어려워질 전망이다. 삼성생명 FP센터의 이형 부동산팀장은 "부자들이 상속·증여세를 줄이기 위해 공시지가가 낮은 시골 임야나 땅을 자식들에게 사주는 방법을 즐겨 활용해지만 앞으로는 이런 수요가 크게 줄어들 것으로 보인다"고 말했다. ◆양극화 장세 심화될 듯 전반적인 부동산 투자 수요 위축과 함께 극심한 양극화도 불가피할 것으로 부동산 전문가들은 보고 있다. 비인기지역 아파트나 토지의 경우 수요자들이 비싼 세금을 물면서까지 살 이유가 없어지기 때문이다. 그러나 제한적이긴 하지만 재료가 있는 인기지역에선 시세차익 기대감이 커 세금부담이 수요를 절대적으로 위축시키지는 못할 것으로 전문가들은 보고 있다. 세금 부담이 매매가에 전개될 가능성도 있다. 부동산퍼스트의 곽창석 이사는 "수요층이 두터운 곳엔 세금과 관계 없이 수요자들이 몰리겠지만 비인기지역에선 세금부담 증가가 곧바로 수요 위축으로 이어질 가능성이 높다"고 말했다. ◆허위 신고 늘어날 듯 실거래를 속여서 신고하는 사례가 늘어날 가능성이 높다고 부동산 전문가들은 보고 있다. 중개업소를 통해 거래하더라도 중개업자의 실거래가 신고 부담을 줄여주기 위해 직거래처럼 위장한 뒤 매매가격을 낮춰 신고하는 사례가 나올 것이란 예상이다. 이 경우 거래 쌍방이 입을 꼭 다물면 정확한 매매가격을 파악하기 어려운 것이 현실이다. 특히 토지의 경우 개별성이 워낙 강해 정확한 매매가격을 파악하기 어려운 만큼 실거래가격을 속여서 신고하는 탈법이 만연할 가능성을 배제할 수 없다. ◆거래세율 인하 조치 뒤따라야 정부는 취득세·등록세율을 내년 1월부터 추가 인하해 세부담을 줄인다는 방침이나 그 폭은 크지 않을 전망이다. 올해 1월부터 등록세율을 3%에서 2%(개인 간 거래 1.5%)로 내렸기 때문에 추가 인하폭은 0.5%포인트 이내일 가능성이 크다. 그러나 부동산거래 정상화를 위해서는 세율을 더 낮출 필요가 있다고 부동산 전문가들은 보고 있다. 부동산 거래에 생계를 의존하는 사람들이 많아 거래 침체는 곧바로 경기에 나쁜 영향을 주기 때문이다. 조성근 기자 truth@hankyung.com