판교신도시 25．7평이하 아파트의 전매금지 기간이 10년으로 연장되고 25．7평 초과 아파트의 초기 자금부담이 늘면서 청약경쟁률은 낮아질 것으로 전문가들은 내다보고 있다． 특히 전용면적 25．7평 이하의 당첨이 돼도 자칫 10년 동안이나 자금이 묶일 수 있기때문에 신중할 필요가 있다고 지적한다．25．7평 초과분 청약 대기자는 채권입찰로 인해 초기 자금부담이 늘어난다는 점을 항상 염두에 둬야한다． ◆25.7평 이하는 자금계획 잘 세워야 분양가상한제(원가연동제)가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 전매제한기간이 10년으로 늘어나기때문에 계약후 10년동안 집을 되팔 수 없게된다. 따라서 분양가에 해당하는 자금을 조달할 상황이 되는 지를 점검해봐야한다. 무주택우선공급제가 그대로 유지되는 등 청약자격의 큰 틀은 변하지 않을 것으로 예상된다. 시세차익은 그대로 유지된다. 당초 계획대로 원가연동제가 적용돼 평당 1000만원 전후에서 분양이 이뤄질 전망이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "전매가 10년간 제한됨에 따라 현시점의 시세 차익을 따지는 것은 무의미할 뿐아니라, 10년 이후 시장이 어떻게 변할지 모르기때문에 철저한 실수요자 중심의 청약이 이뤄질 것"이라고 말했다. ◆25.7평 초과는 초기 자금부담 늘어 주택채권입찰제가 적용되면서 25.7평 초과 아파트의 시세차익은 많이 줄어들 전망이다. 기존 병행입찰제에서의 분양가는 평당 1500만원이었다. 인근 분당지역 시범단지 시세는 평당 2천만원을 호가한다. 당첨만 되면 평당 5백만원의 시세차익이 가능했다. 그러나 분양가와 주변시세를 감안한 시세차익의 70% 선까지 채권을 매입하는 것이 불가피해지면서 시체차익은 줄어들 수밖에 없다. 초기 자금부담도 대폭 늘어난다. 계약금 외에 채권금액까지 모두 한꺼번에 넣어야 하기 때문이다. 대부분 투자자들은 채권을 상한액까지 써낼 것이 확실하다. 그럼에도 청약경쟁률은 크게 낮아지지는 않을 전망이다. 채권입찰제가 적용되더라도 주변시세보다는 낮은 수준에서 아파트 매입이 가능하기 때문이다. 채권을 매입하는 만큼 전매제한은 없거나 짧을 가능성이 높다. ◆중대형 희망자는 '통장 갈아타기' 고려 25.7평이하 아파트는 당초 예정대로 올 하반기에 분양되거나 내년초로 늦춰질 공산이 크다. 그러나 25.7평 초과 아파트의 청약시기는 내년 하반기로 대폭 연기될 것으로 예상된다. 관련법 개정 등을 통한 청약제도 손질에 상당한 시간이 걸리기 때문이다. 향후 청약제도 논의 과정에서 분양시기가 내년 8월 이후로 잡혀진다면 25.7평 초과 아파트를 원하는 사람은 지금 청약통장을 증액해도 늦지 않다. 증액후 1년이 지난 시점부터 청약이 가능해진다. ◆채권의 현금할인율 40% 넘을 수도 25.7평 초과 아파트를 청약할 때 구입하는 채권은 2종 국민주택채권이 될 공산이 크다. 99년 7월 채권입찰제 폐지와 함께 발행이 중단된 이 채권의 만기는 20년,이자는 3%였다. 그러나 부활될 경우 불로소득 환수를 위해 이자를 아예 없애거나 낮출 가능성이 있다. 이 채권은 만기때까지 보유하거나 증권사를 통해 팔 수 있다. 이자가 없는 만큼 중도매각하는 투자자들이 많을 것으로 예상된다. 매각시 할인율은 35∼40% 이상이 될 전망이다. 채권을 100만원어치 매입했다면 60만∼65만원 정도만을 돌려받게 되는 셈이다. 국민은행 주택기금팀 관계자는 "90년대 2종 국민주택채권의 할인율은 35∼40% 수준이었다"며 "시중금리가 그때보다 많이 떨어진만큼 현금 할인율은 더 높아질 수 있다"고 설명했다. 조성근 기자 truth@hankyung.com