무려 300만명에 육박하는 수도권 청약대기자(1순위)들의 최대 관심 지역인 판교신도시의 아파트 공급 및 청약 환경이 당초 계획에서 크게 달라질 전망이다. 수요자 입장에서 보면 반가운 것도 있지만 부담스러운 구석도 있다. 우선 공급물량이 지금보다 10% 안팎 늘고 중대형(전용 25.7평 초과) 아파트에 원가연동제(분양가 상한제)가 적용되며,공영개발 제도가 도입되는 것은 반길 만한 내용이다. 분양가가 상당히 낮아질 수 있기 때문이다. 하지만 중대형 평형에 주택채권입찰제가 부활되고 분양권 전매 제한이 10년으로 강화되는 점 등은 일부 1순위 청약 대기자들에게는 부담스러운 소식이다. ◆공급 확대는 수요자에게 유리 우선 판교 공급 물량은 종전(2만6804가구)보다 2600~3000가구 안팎 늘어난다. 이들 물량은 단독주택용지와 택지 공급이 잠정 보류된 중대형 아파트용지의 용적률을 높여 지어진다. 이미 택지 공급이 끝난 중소형 아파트 용지의 밀도까지 조정될 가능성도 있다. 특히 판교 중대형 아파트를 포함해 공공택지에 지어지는 모든 아파트에 원가연동제가 적용된다. 정부가 매년 고시하는 표준건축비에 택지비를 합쳐 분양가를 책정하는 방식이다. 이렇게 되면 주택업체들이 분양가를 함부로 올리지 못하게 된다. 반면 판교에 적용키로 했던 채권·분양가 병행입찰제는 용인 흥덕지구에 적용된 것을 끝으로 사라지게 된다. 판교 중대형 아파트가 모두 공영개발되는 것도 크게 달라지는 점이다. 전용 25.7평 초과 주택용지를 주공이 공급받아 아파트를 분양·임대하는 형태다. 민간업체는 시공만 맡는다. 따라서 판교에 들어설 주공아파트는 당초 1만1187가구에서 증가분(10%)를 포함해 최대 18000~19000가구에 이를 전망이다. 주공아파트가 판교 전체 공급물량의 60%가 넘는 셈이다. ◆주택채권입찰제.전매요건 강화는 부담 무엇보다 판교 아파트를 분양받으면 오는 2016년 이후에나 집을 팔 수 있게 된다. 분양권 전매 제한 기간이 대폭 늘어나기 때문이다. 이는 판교뿐 아니라 공공택지 내 모든 아파트에 적용된다. 전매 금지 기간은 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역은 분양계약 후 10년,나머지 지역은 5년으로 강화된다. 수요자가 내 돈 없이 은행대출을 받아 판교에 청약했다가 웃돈은커녕 계약 후 5~10년 동안 은행이자를 꼬박꼬박 물며 옴짝달싹 못하는 사태가 벌어질 수도 있다는 얘기다. 전용 25.7평을 넘는 아파트에 부활·적용되는 중대형주택 채권입찰제도 복병이다. 서울과 신도시 등에서 이 제도가 시행됐던 1983~1999년 당시 채권상한액은 분양가와 주변 시세를 감안한 시세차익의 70%였다. 시세차익이 1억원이라면 분양가에 최대 7000만원을 더 얹어 청약하는 식이었다. 하지만 이번에는 채권상한액 비율이 훨씬 높아질 전망이다. 경우에 따라서 최대 100%까지 높아질 수도 있다. 아파트 당첨으로 생기는 시세차익을 최대한 공공이 환수해 투기를 막겠다는 게 정부의 복안이기 때문이다. 정부는 다만 채권입찰제 시행과 분양권 전매 요건 강화가 이중 규제로 비칠 수 있는 만큼 중대형 평형의 전매 요건은 향후 검토를 거쳐 결정할 방침이다. ◆분양시기 내년 상반기 이후로 밀려 일단 판교신도시의 분양 시기는 내년 상반기 이후로 미뤄질 수밖에 없게 됐다. 내년 하반기까지 밀릴 수도 있다. 원가연동제 확대.도입,분양권 전매 제한 강화 등과 관련된 법을 국회를 통해 고쳐야 하기 때문이다. 공급 물량을 10% 늘리기로 한 것도 분양 시기에 변수로 작용할 전망이다. 경우에 따라서는 중소형 아파트와 중대형 아파트의 공급 시기가 분리될 수도 있다. 이는 판교의 개발 및 실시계획내용이 어떻게 달라지느냐에 달려있다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com