이달 말 발표 예정인 종합부동산대책에 주택 채권입찰제가 다시 도입될 전망이다. 판교 등 향후 공급될 공공택지 내에 지어지는 전용면적25.7평 초과 아파트에 적용하겠다는 것이다. 이 제도는 지난 1983년 도입됐다가 1999년 폐지돼 생소한 투자자들도 많다. 제도의 내용과 이에 따른 청약전략을 살펴본다. ◆6년 만에 부활하는 채권입찰제 1983년 4월29일 처음 도입될 때는 청약순위별로 아파트를 공급하되 2종 국민주택채권액을 많이 써낸 사람에게 우선적으로 아파트를 분양했다. 시세차익 환수 및 투기 억제를 위해서였다. 당시엔 분양가를 정부에서 통제했기 때문에 분양가와 시세 간 차이가 컸다. 이에 따라 청약경쟁도 치열했다. 1989년 11월부터는 채권상한액 제도가 도입됐다. 1980년대 중반 아파트값이 폭등하면서 채권입찰제가 오히려 주택 가격을 상승시킨다는 지적이 있었기 때문이다. 1989년 4월 분양된 옥수동 현대아파트 37.7평의 경우 분양가격은 5059만원이었으나 채권매입액은 1억1만원이었다. 채권매입액이 분양가의 두 배에 육박하는 과열현상이 나타난 것이다. 당시 채권하한액은 1만원 이상,채권상한액은 차익(기존 주택 가격에서 분양가를 뺀 금액)의 70% 범위 내에서 주택 규모에 따라 차등적으로 설정됐다. 채권입찰제는 주로 서울에서 실시됐으며 수도권 신도시에서도 일부 적용됐다. 1995,96년 2년 동안엔 서울시 민영주택 동시분양 물량의 21%가 채권입찰제로 공급됐다. 초기엔 적용 여부를 시장 군수가 결정했지만 1997년부턴 건설교통부 장관도 실시할 수 있도록 했다. 그러나 1999년 7월 이 제도는 폐지됐다. 1998년 1월 분양가를 자율화하면서 시세차익이 줄었을 뿐만 아니라 침체된 주택경기를 활성화시킬 필요가 있었기 때문이다. ◆2종 국민주택채권이란 채권입찰제 하에서 매입해야 했던 채권이다. 이 채권은 1999년 채권입찰제 폐지와 함께 발행이 중단됐다. 채권입찰제 재도입과 함께 이 채권도 부활하게 됐다. 제도 폐지 당시 이 채권의 이율은 연 3%,만기는 20년이었다. 현금할인율은 35∼40% 수준. 이 채권은 만기 때까지 보유하거나 증권사를 통해 매각할 수 있다. 매입하고 곧바로 되팔 때는 할인율만큼 손해를 보게 된다. 예를 들어 할인율 40% 조건에서 1000만원어치를 매입했다면 400만원을 손해보는 셈이다. 따라서 투자자들이 느끼는 실질적인 분양가는 원분양가에 손해액을 합한 금액이 된다. ◆청약전략 채권입찰제 적용 아파트의 경우 채권매입액을 얼마 써내느냐가 중요하다. 상한액 범위 내에서 가장 높은 금액을 써낸 사람 순으로 아파트가 배정되기 때문이다. 경쟁이 없는데 너무 높은 매입액을 써내면 손해를 보게 된다. 그러나 판교처럼 선호도가 높은 아파트의 경우 순위자들이 모두 상한액까지 써낼 것으로 예상된다. 이 경우 상한액을 써낸 사람 가운데 추첨을 통해 당첨자를 결정하게 된다. 조성근 기자 truth@hankyung.com