재개발이 활발하게 진행되고 있는 서울 용산구 한강로 일대에 '물딱지'가 나돌고 있어 투자자들의 주의가 요구된다. 물딱지는 분양권 확보가 힘든 재개발 지분으로,자칫 투자원금까지 날릴 수 있기 때문이다. ◆나대지·상가 '물딱지' 나돌아 우선 한강로에 위치하고 있는 국제빌딩 뒤 나대지 지분은 5평 단위로 쪼개진 상태다. 이 곳 472평의 경우 무려 91명이 지분을 분할한 채 소유하고 있다. 이 땅은 지난 2003년 7월 개인사업가 A씨가 기획부동산을 통해 평당 2000만~3000만원 정도에 분할 매각했고 100억원에 가까운 시세차익을 남긴 것으로 알려졌다. 하지만 이 지분을 매입한 투자자들은 아파트 분양권 확보가 불확실해지고 주변 땅값이 평당 4000만원까지 치솟자 올 초부터 평당 3500만원 정도에 지분을 내놓고 있다. 상가 건물의 토지 소유권을 2~3평 단위로 쪼갠 지분도 흘러나오고 있다. 신용산역 인근의 5층짜리 빌딩을 소유하고 있던 B씨는 작년 건물 대지의 등기를 113개로 쪼갰다. 그런 다음 지난 2월 대학교수 등을 동원해 서울 코엑스에서 도심재개발 관련 투자설명회까지 열고 투자자를 끌어모았다. 강씨는 상가 지분을 1평만 매입해도 재개발 조합원이 될 수 있는 것처럼 홍보했다. 이때 토지 소유권을 평당 1억5000만원 정도에 매입한 사람들은 분양권 확보가 어렵다는 사실을 알게 되면서 일제히 매물로 내놓고 있다. 현재 2평 정도의 상가 지분 가격은 3억~3억4000만원 선이다. ◆공유지분,분양권 확보 어려워 전문가들은 이 같은 재개발 지분을 무턱대고 매입할 경우 분양권을 확보하기 어렵다고 설명한다. 서울시 조례에도 필지당 분양권은 1개만 주는 것으로 돼있다. 공유 지분이 많은 넓은 나대지라 하더라도 필지가 2~3개로 나뉜 경우가 많다. 예를 들어 국제빌딩 뒤 나대지는 2개 필지로 나눠져 있어 두 개의 분양권만 주어진다. 특히 재개발구역에서 2003년까지 분할된 토지 지분의 경우 면적이 90㎡(약 27.2평) 이하일 경우 아예 분양권이 주어지지 않는다. 조례 시행 이후로는 지분을 합쳐도 분양권을 받을 수 없다. 상가 지분도 마찬가지다. 용산구청 도시정비과 관계자는 "국제빌딩 주변은 업무단지로 개발되고 있어 현재 거주 중인 주민에 한해 분양권이 주어진다"며 "실제로 거주하지 않는다면 지분이 큰 순서로 분양권을 나누기 때문에 대지 평수가 작을 경우 현금청산될 가능성이 높다"고 말했다. 업계에선 이 일대의 상가 지분이 현금청산될 경우 잘 해야 평당 3000만원 선으로 보고 있다. 평당 1억5000만원에 상가 지분을 매입한 투자자들은 평당 1억2000만원의 손해를 보게 되는 셈이다. 노경목 기자 autonomy@hankyung.com