주택채권입찰제가 부활될 예정이다. 지난 83년 도입 이후 99년 폐지된 제도여서 생소한 투자자들도 많다. 어떤 제도이고 청약 전략은 어떻게 달라지는지 정리했다. ◆채권입찰제의 개념과 역사 지난 83년 4월29일 이 제도를 처음 도입할 때는 청약 순위별로 아파트를 공급하되 2종 국민주택채권을 많이 써낸 사람에게 우선적으로 아파트를 분양했다. 이는 시세차익 환수 및 투기 억제를 위해서였다. 당시에는 분양가를 정부에서 통제하면서 분양가와 시세의 차이가 컸다. 당첨만 되면 대박이어서 청약 경쟁이 치열할 수밖에 없었다. 채권 매입을 통해 실질적으로 분양가를 인상시켜 투기를 억제하려는 조치였다. 그러나 89년 11월부터는 채권상한액 제도가 도입됐다. 80년대 중반 아파트값이 폭등하면서 채권입찰제가 오히려 주택가격을 상승시킨다는 지적이 빗발쳤기 때문이다. 89년 4월 분양한 옥수동 현대아파트 37.7평의 경우 분양가격은 5059만원이었으나 채권 매입액은 1억1만원이었다. 채권 매입액이 분양가의 두배에 육박하는 과열 현상이 나타난 것이다. 당시 채권 하한액은 1만원 이상,채권 상한액은 차익(기존 주택가격에서 분양가를 뺀 금액)의 70% 범위 내에서 주택 규모에 따라 차등적으로 설정됐다. 채권입찰제는 주로 서울에서 실시됐으며 수도권 신도시에서도 일부 이뤄졌다. 지난 94·95년 2년 동안에는 서울시 민영주택 동시분양 공급량의 21%가 채권입찰제로 공급됐다. 초기에는 적용 여부를 시장 군수가 결정했지만 97년부터는 건설교통부 장관도 실시할 수 있도록 했다. 그러다 지난 99년 7월 폐지됐다. ◆2종 국민주택채권이란 채권입찰제 아래에서 매입해야 했던 채권이 2종 국민주택채권이다. 이 채권은 99년 채권입찰제 폐지와 함께 발행이 중단됐다. 채권입찰제를 재도입함으로써 이 채권도 부활하게 됐다. 제도 폐지 당시 이 채권의 이율은 연 3%,만기는 20년이었다. 현금 할인율은 35∼40% 수준이었다. 이 채권은 만기 때까지 보유하거나 증권사를 통해 매각할 수 있다. 매입 즉시 매각할 때는 할인율만큼 손해를 보게 된다. 예를 들어 할인율 40% 조건에서 1000만원어치를 매입했다면 400만원을 손해보는 셈이다. ◆청약 전략은 채권입찰제 적용 아파트의 경우 채권 매입액을 얼마로 써내느냐가 아주 중요하다. 상한액 범위 내에서 가장 높은 금액을 써낸 사람 순으로 아파트를 배정하기 때문이다. 별 경쟁이 없는데 너무 높은 매입액을 써내면 손해를 본다. 그러나 판교처럼 선호도가 높은 아파트의 경우 순위자들이 모두 상한액까지 써낼 것으로 보인다. 이 경우 상한액을 써낸 사람 중에서 추첨을 통해 당첨자를 결정하게 된다. 조성근 기자 truth@hankyung.com