[전환기의 부동산 시장] 대박보다 절세에 눈돌려라

정부가 ‘헌법만큼 고치기 힘든 내용을 담겠다’는 8월 부동산 종합대책의 윤곽이 잡혔다．


이번 대책은 △다주택자의 세금부담을 늘리고 개발이익을 철저히 거둬들여 투기 수요를 막고 △주택공급은 공영개발 방식으로 늘리되 △실거래가 신고 등을 통해 투명한 거래관행을 정착시키겠다는 게 핵심이다．


정부 고위관계자는 “부동산시장을 ‘정상’으로 돌려 놓기 위한 정책수단들이 담길 예정”이라며 “실수요자 중심의 시장이 재편될 것”이라고 말했다．


지금까지 모두 5차례의 고위 당정협의회에서 제시된 이들 대책과 원칙은 공청회 등 여론수렴과 당정 종합검토를 거쳐 오는 31일 세부내용이 확정·발표될 예정이다．


이에 따라 시장의 관심은 대책 발표 후 과연 부동산 불패신화가 깨질 것인가,집값이 정말 떨어질 것인가에 쏠리는 분위기다．


전문가들은 “지난 2~3년간 겪었던 시행착오를 되풀이하지 않겠다는 정부의지가 강한 데다 서울 강남권 등 주요 지역에서 집값 하락세나 거래 감소세가 나타나고 있다”며 “수요자들도 달라지는 정책에 맞춰 부동산 투자 및 아파트 청약전략 등을 대폭 수정해야 한다”고 충고한다．



◆세제 및 거래 투명성 강화-절세로 눈 돌려라


무엇보다 8월 대책의 핵심은 부동산세제 강화다.


투기수요가 발 붙이지 못하도록 다주택자에게 보유세를 중과하고 실효세율(부동산 값에서 차지하는 세금의 실제 비율)을 높이기 위한 방안이 담긴다.


종합부동산세 부과대상이 6억원 이상으로 확대되고 부과기준도 합산과세하는 방향으로 전환된다.


또 1가구 2주택 이상 보유자의 양도세도 대폭 강화된다.


그 대신 취득·등록세 등 거래세를 인하하고 양도세 부과 유예기간 등을 둬 다주택자의 보유주택 매각을 유도하는 동시에 실수요자들에게 주택매입 부담을 덜어줄 방침이다.


1가구 1주택자의 경우 세부담이 지금보다 늘지는 않을 전망이다.


한마디로 집을 많이 갖고 있는 것 자체가 부담이 되도록 하는 동시에 집을 사고 팔아 생기는 불로소득을 철저히 차단하겠다는 얘기다.


투명한 부동산 거래를 정착시키려는 조치도 눈에 띈다.


내년 1월부터 모든 부동산에 대해 실거래가 신고를 의무화해 과세당국이 거래내역을 쉽게 파악할 수 있도록 할 예정이다.


또 부동산 등기부 등본에 아예 거래가격을 명시하는 실거래가 등기제도 함께 시행될 전망이다.


전문가들은 이들 제도가 시행될 경우 그동안 관행처럼 여겼던 이중(다운)계약서 작성 등 탈법·편법이 발붙이기 힘들 것으로 보고 있다.


수요자 입장에서는 그만큼 치밀한 절세전략을 준비해야 하는 셈이다.



◆주택채권입찰제·전매요건 강화-시세차익 기대 줄여라


부동산을 일정기간 이상 갖고 있다가 되팔아 이익을 남기던 식의 투자전략에도 수정이 불가피할 전망이다.


대표적인 제도가 기반시설 부담금제나 중대형 주택채권입찰제다.


우선 기반시설 부담금은 신도시나 고속도로 등 정부주도형 개발정책에 편승해 생기는 우발이익(불로소득)을 부담금으로 환수해 기반시설 설치비용 등으로 활용하려는 제도다.


싱가포르처럼 개발계획 및 잠재력 등을 기준으로 지역별로 등급을 매긴 뒤 예상되는 개발이익을 차등환수하는 방식이 검토되고 있다.


주택 채권입찰제의 경우 아파트에 당첨됐다가 입주 후 되팔아 생기는 시세차익을 정부가 환수하려는 장치다.


1999년 폐지됐다가 부활되는 이 제도는 신도시 등 공공택지에 들어서는 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에 적용된다.


입주 후 예상되는 시세차익(주변시세와 분양가의 차이)을 감안해 정부가 채권상한액을 정한 뒤 청약자로 하여금 스스로 써내는 채권매입액만큼을 부담시키는 방식이다.


물론 채권액을 많이 쓴 청약자가 당첨되지만 그만큼 자금부담은 커지게 된다.


특히 공공택지 아파트에 대한 분양권 전매제한 강화는 실수요자나 투자자 모두에게 큰 부담으로 작용할 전망이다.


원가연동제가 적용되는 공공택지 내 모든 아파트에 적용될 예정으로 수도권 과밀억제·성장관리권역은 계약 후 10년(나머지 지역은 5년)까지 전매가 금지된다.


입주 후부터만 따져도 무려 8년 가까이 집을 팔 수 없게 된다.


따라서 집을 사거나 분양받은 뒤 2~3년 후에 팔아 시세차익을 남기겠다는 단순한 방식으로는 손해보기 십상이다.


보유세나 양도세가 대폭 강화되는 마당에 막연한 기대만 갖고 섣불리 투자했다가 원금까지 까먹을 수 있다는 얘기다.



◆공영개발,중형임대 확대-임대주택·강북으로 눈돌려라


신도시 등 택지개발지구에 들어서는 임대주택 공급이 늘어나고 평형이나 평면 등도 훨씬 다양해질 전망이다.


정부는 공공택지에 대한 공영개발 방식을 확대해 중산층이 거주할 수 있는 중대형 임대주택을 늘릴 방침이다.


예컨대 판교만 해도 40평대 중형임대를 포함해 모두 5000가구 안팎의 10년 임대아파트가 들어설 예정이다.


이들은 택지비가 분양아파트에 비해 저렴해 입주자 부담이 분양아파트에 비해 적은 데다 10년 후면 분양전환받을 수 있다.


반면 분양 아파트는 임대주택보다 분양가가 비싸고 채권입찰제까지 적용되는 데다 10년 동안 전매도 금지된다.


따라서 초기 자금면에서 보면 임대아파트보다 몇 배 이상의 부담을 떠안게 된다.


물론 임대아파트의 품질이나 평면이 얼마나 개선될지 지켜봐야 하지만 실수요자에게는 임대아파트가 훨씬 나을 수도 있다는 분석이다.


강북 광역개발의 경우도 대단위 면적에 체계적인 기반시설 계획이 수립되고 용적률이나 층고제한까지 완화될 경우 설령 강남수준의 환경이 갖춰지지 않더라도 지역을 대표하는 랜드마크로 자리잡을 가능성이 충분해 실수요자들이 관심을 가져볼 만하다는 분석이다.


강황식 기자 hiskang@hankyung.com