앵커>

정부의 8월 대책을 앞두고 주택공급정책에 대한 전반적인 개선 필요성이 강조되고 있습니다. 지난 금요일 개최됐던 열린우리당 부동산대책 공청회에서도 이에 관한 전반적인 논의가 있었는데요.

오늘 부동산 포커스 시간에서는 개발이익환수조치와 공영개발 문제에 대해 심도 있게 알아보도록 하겠습니다.

도움말씀 위해 김남근 참여연대 변호사 자리하셨습니다.

앵커1>

대부분의 사람들이 개발이익을 노린 투기세력을 차단할 필요성에 대해서는 절감하고 있습니다만, 그 방법에 관해서는 의견들이 엇갈리는 것 같습니다. 계속해서 공영개발을 통한 효과와 문제점에 대한 공방들이 있어왔는데요. 우선 공영개발에 대해 간단히 설명해 주십시오.

김남근1>

공영개발이 우리 주택건설시장에서 매우 생소한 제도처럼 일부언론에서 말하고 있으나 지금도 택지개발촉진법 등에 의하여 조성되는 공공택지의 토지는 공영개발에 의하여 공급되고 있다. 지금의 공영개발 논의는 그 토지의 공급뿐만 아니라 토지에 건설되는 아파트의 분양까지를 대한주택공사 등 공기업이 담당한다는 것일 뿐이다.

주택건설사업은 크게 건설에 필요한 토지를 구입하고 그 토지에 주거생활에 필요한 도로, 상.하수도 등 인프라를 정비하여 주택건설용의 택지를 조성한 후 아파트분양을 하는 시행사업과 직접 건축공사를 하는 시공사업으로 분류되는데, 지금까지의 공공택지는 분양사업만을 뺀 나머지 시행사업을 사실상 종료한 상태에서 민간에 택지를 공급하여 민간이 시행사업을 하도록 하였다.

민간건설회사는 1998년 분양가 자율화 이후 분양가를 주변 아파트시세에 맞추거나 이 보다 높게 책정하여 건설원가와 분양가 사이의 엄청난 개발이익 전부를 취득해 왔는데, 공영개발을 통하여 이러한 개발이익을 정부가 환수하여 임대아파트 건설 등의 공익사업재정을 사용하겠다는 것이 공영개발의 내용이다.

앵커2>

공영개발에 대해서 공공부문의 과도한 개입이고, 시장경제체제에 반하는 것이란 지적이 많이 있는데요. 그럼에도 불구하고 공영개발을 해야 한다는 주장에 힘이 실리고 있는 분위기인데요. 그렇다면, 공영개발의 당위성과 그 효과에 대해서 어떤 점들을 들 수 있습니까?

김남근2>

가. 공영개발의 필요성

(1) 주택개발사업의 경우 1998년 30년간 유지되던 분양가규제 정책이 폐지되고 전면적인 분양가 자율화가 됨으로써 불과 7년 사이에 평당 500만원하던 서울시 분양가가 평당 2,500만원 정도가 될 정도로 개발이익이 크게 부풀려질 수 있는 반면 이러한 개발이익을 정부가 환수하는 개발이익환수제도는 오히려 후퇴함으로써 개발이익의 예전의 신도시개발보다 훨씬 규모가 커진 반면 그 개발이익의 환수장치는 없는 당연히 투기과열을 불러오는 주택개발의 시스템이 만들어진 것이다.

(2) 더욱이, 1980년대말 분당.중동.일산 등의 신도시나 파주, 화성동탄 등 2000년대 초의 신도시는 모두 이미 개발된 구도시의 외곽에서 개발되는 것이어서 미개발된 주변 토지의 가격을 상승시키는 현상은 있었어도 기존 구도시의 주택가격을 상승시키는 현상은 발생하지 않았으나 판교개발의 경우는 이미 개발이 완료된 강남, 분당, 용인, 평촌 등의 한가운데에서 주택개발이 이루어지는 것이어서 판교자체의 투기이익(개발이익)을 둘러싼 투기현상뿐만 아니라 그 주변의 아파트가격을 끌어올려 투기이익을 주변으로 확산시키는 역할을 하게 된다. 이러한 현상은 이미 개발된 도시를 재개발하는 강북뉴타운 개발이나 이미 개발된 도시 중앙에서 신도시 개발사업을 벌이는 강남인접형 신도시개발의 경우는 동일한 현상이 벌어질 것이다.

(3) 결국, 신도시개발이나 강북재개발 과정에서 개발이익을 환수하고 그 주변의 개발이익도 환수할 수 있는 일정한 개발이익 환수제도가 만들어지기까지 최대한 이러한 주택개발방식은 유보하여야 한다. 정부가 도입하겠다고 예고한 기반시설부담금제는 개발지역내부뿐만 아니라 주변지역에서 발생하는 개발이익까지를 총량적으로 예측하여 이를 환수하는 시스템이어야 한다. 이러한 종합적인 개발이익환수제도를 정착시키면서 주택개발사업을 시작하거나 적어도 주택개발사업을 시작해도 분양은 최대한 늦추는 후분양제도를 실시해야 한다.

(4) 개발방식에 있어서도 개발이익환수가 가능하고 최소한 그 개발이익을 무주택세대주와 같이 우리사회가 그 정당성을 인정할 수 있는 수분양자에게 귀속될 수 있는 시스템(예를 들어, 무주택세대주에 분양하는 아파트의 분양가규제 방식)을 사용할 수 있는 개발방식이 되어야 한다. 건설회사가 과도한 분양가로 주택개발지역내에서 발생하는 개발이익을 과도하게 가져가거나 주변 아파트소유자들이 주변아파트 가격상승으로 인한 개발이익을 가져가는 개발방식이 되어서는 않될 것이다. 이러한 점에서 대한주택공사 등이 택지공급뿐만 아니라 아파트의 임대나 분양을 책임지는 공영개발방식으로 강북재개발이나 신도시개발이 추진되어야 한다. 신도시와 같은 택지개발지역은 오히려 대한주택공사나 토지공사 등만이 택지개발의 주체가 되도록 되어 있어 이러한 사업주체가 아파트 분양까지 하면 되므로 특별한 법률의 개정이 필요하지 않고 재개발의 경우에도 지방자치단체가 대한주택공사나 도시개발공사를 재개발사업주체로 지정하여 재개발을 추진하는 공영개발방식의 제도가 도시및주거환경정비법에 이미 마련되어 있다.

(5) 결론적으로, 공급정책에 있어서는 현재의 같이 개발이익환수에 무방비 상태에서의 주택개발사업은 개발지역과 그 주변을 투기장화하게 하고 집값상승을 부채질하므로 투기수요억제정책이 실효성을 발휘할 때까지 개발을 유보하거나 최소한 분양을 후분양으로 실시하고 개발방식도 현재와 같이 택지개발을 끝내고 민간에게 택지를 분양하여 민간이 아파트분양을 하는 방식이 아니라 공공이 택지개발에서 아파트의 분양 내지 임대까지 책임지는 공영개발방식이 되어야 한다.

나. 공영개발의 효과

공영개발을 하고자 한다면 적어도 3가지 목적은 달성해야 한다. 먼저, 당연한 기본전제로서 임대아파트와 국민주택규모의 아파틀 서민들에게 싼 가격으로 임대.분양하여 정부가 무주택세대를 위한 주거복지만큼은 책임진다는 목표를 보여주어야 한다. 다음으로, 중.대형 아파트의 경우에는 주변 아파트시세 정도의 분양가를 책정함으로써 공공택지의 주택공급사업이 오히려 주변아파트 가격을 끌어올리는 부작용을 차단하여 집값안정의 목표를 실현하여야 한다. 나아가, 분양가와 분양원가 사이의 차액은 개발이익으로 환수하여 국민주택기금으로 활용함으로써 투기이익 환수의 경제정의도 실현해야 한다.

앵커3>

공영개발에 대한 반대론자들은 주택 품질저하와 민간창의성 저하, 건설경기위축 등을 이유로 들고 있는데요. 변호사님께서는 이에 관해 대안을 제시하셨었는데요. 설명해주십시오.

김남근3>

가. 공영개발을 하면 주택의 품질이 떨어진다는 주장에 대한 반론

먼저, 공영개발을 하는 경우 주택의 품질이 떨어진다는 반론이 있다. 현재와 같이 대한주택공사의 한 브랜드와 주공의 몇 개 모델만으로 주택을 시공한다면 이러한 우려가 현실화될 것이다 .하지만, 주공이나 도시개발공사가 시공입찰을 하면서 설계나 브랜드도 같이 고려하여 입찰하도록 한다면 현재와 다양한 모델과 브랜드의 아파트가 공급될 것이다. 사실 품질의 문제는 소비자가 다양한 마감재를 요구하고 있다는 것인데, 이러한 마감.인테리어에 대한 욕구는 현재와 같은 획일화된 몇 개의 옵션이 아니라 10-20개로 옵션을 다양화한다면 오히려 더욱 다양한 품질이 제공될 수 있을 것이다.

나. 공영개발을 하면 민간의 창의성을 떨어뜨리고 건설경기를 위축시킨다는 주장에 대한 반론

공영개발을 하더라도 시공사업은 민간건설회사가 담당하게 되고, 위와 같이 설계, 브랜드, 옵션 등 다양한 내용을 가지고 참여하게 한다면 민간의 창의성을 얼만든지 반영할 수 있을 것이다. 건설경기는 주택개발사업의 개발이익을 민간이 취하느냐 공공이 취하느냐에 따라 달라지는 것이 아니라 주택건설의 총량에 의하여 달라지는 것이고 공공택지에서 주택건설의 총량은 지금도 주택공급계획, 환경 등을 고려하여 정부가 정하는 것이어서 공공택지의 개발자체가 중단되지 않는한 그 개발방식을 민영개발에서 공공개발로 바꾼다 하여 건설경기가 위축되는 것은 아니다.

앵커4>

현재에도 택지개발지구의 경우 공영개발 방식을 적용하고 있는 상황인데, 좀더 확대된 공영개발 필요성이 대두되고 있습니다. 어떤 방식을 얘기하는 것인가요?

김남근4>

가. 공영개발의 내용은 공공임대인가 공공분양인가 그 혼합인가

공공택지를 민간에게 공급하는 경우 민간이 수익성이 높은 중.대형 아파트 건설사업만을 할 것이기 때문에 택지개발촉진법 시행지침으로 임대 40%, 국민주택규모(공급면적 33평 이하) 30%, 중.대형 30%와 같이 그 평형과 임대.분양을 혼합하여 건설하도록 규제하고 있다. 판교의 경우 분양을 하는 경우 그 입지에 의하여 바로 가격상승으로 이어지고 주변 아파트가격까지 끌어올리게 되므로 100% 임대를 하는 내용으로 공영개발을 하자는 주장이 있다. 하지만, 국민의식이 굳이 주택을 소유하지 않고 임대아파트에서의 거주를 하는 것으로 바뀌기 위해서는 집값이 지속적으로 안정되어 재산증식의 수단이 되지 않고 정부가 싼 임대료로 공급하는 임대아파트가 전체주택의 20% 이상의 되어야 한다.

현재 정부 보유의 임대아파트는 3%에 불과하고 정부의 국민임대 100만호 건설계획이 완성되는 2016년(입주기준)이 되어도 10% 정도이고 집값도 지속적으로 상승하고 있어 국민들에게 주택소유 욕구를 자제하고 정부가 공급하는 임대아파트에 거주할 것으로 권유할 수 있는 상황은 아마도 다음 세대에나 가능하지 않을까... 주택공영개발 방식의 전형으로 얘기되는 싱가포르의 공영개발의 내용도 임대가 아니라 분양인데, 다만 다음세대의 개발을 위해 토지는 국가가 소유하고 건물만 분양한다.

정부가 분양가를 규제하여 싼 가격으로 아파트를 공급하는 대신 무주택세대주만이 분양을 받도록 하고 전매제한기간을 두어 그 기간안에 전매를 하는 경우 정부가 최초의 싼 분양가격으로 환수하여 투기목적의 전매를 원천적으로 막고 있다. 결국, 현재의 임대.분양과 평형 비율을 혼합하는 것을 방식을 유지하면서 국민주택규모의 중소형 아파트는 분양가를 규제하여 싸게 공급하되 무주택세대주에게만 분양자격을 주고 전매제한기간, 환매제도 등으로 투기목적 전매를 차단하고 중.대형 아파트이 경우에는 주변아파트 가격정도로 분양하되 분양원가와 분양가 사이의 차액은 개발이익으로 환수하여 국민주택기금 등으로 활용하는 방식이 되어야 할 것이다.

나. 공영분양 방식의 공영개발의 경우 보완되어야 할 제도들

무주택세대주가 생애 처음으로 주택을 마련하려 하는 경우 분양가를 규제하여 낮은 분양가로 주택을 공급하여 무주택자들의 내집마련을 정부가 지원하는 내용의 공공분양이 공영개발의 내용에 포함되는 경우에는 분양받은 아파트를 투기적 목적으로 전매함으로써 투기가 과열되는 것을 방지하기 위하여 전매금지제도와 환매제도 등이 보완되어야 한다.

2004년의 분양가공개 논란의 과정에서 공공택지에서 분양하는 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하) 이하의 아파트에 대하여는 원가연동제 방식의 분양가규제를 하여 낮은 분양가로 공급하되 분양시점으로부터 5년간 전매를 금지하는 제도를 도입하여 실행을 앞두고 있다.

공공택지인 판교에서 이러한 분양가규제를 통한 낮은 분양가로 아파트 공급이 된다고 알려지자 낮은 분양가와 주변아파트의 시가 차액을 노리고 투기자금이 몰리려 하는 현상이 발생하고 있다. 역대정부는 1998년 분양가자율화 이전까지 분양가를 규제하여 싼값에 아파트를 공급하는 정책을 실시해 왔는데, 이를 분양받은 수분양자들이 입주도 하기전에 그 분양권을 엄청난 프리미엄을 붙여 전매를 함으로써 투기가 과열되어 1999년까지 국민주택규모 이하의 아파트의 경우에는 소유권이전등기일 이후 5년까지, 중.대형의 경우에는 입주시까지 분양권전매를 금지하는 정책을 분양가규제정책과 병행하여 운영하여 왔었다.

그러나, 국민의 정부에서 건설경기 활성화를 위하여 분양권 전매를 금지하였다가 다시 투기가 과열되자 2000년부터 분양권전매 금지제도를 부활하였지만 1회 중도금 납입일까지만 금지하고 그 이후는 분양권전매를 허용하는 내용이어서 여전히 분양권 전매를 통한 투기과열 현상이 반복되어 왔었다. 2004년 공공택지에서 분양되는 국민주택규모 이하의 아파트에대하여 분양가규제정책을 도입하면서 전매금지제도를 두었으나 종전과 달리 분양계약일로부터 5년이어서 종전 소유권이전등기일로부터 5년의 전매금지기간 보다 단축되었고, 중.대형 아파트에 대하여는 여전히 중도금 1회 지급 이후에는 분양권 전매가 가능하여 분양권전매를 통한 투기과열의 우려가 크다.

따라서, 정부가 무주택세대주에게 분양가를 규제하여 낮은 분양가로 아파트를 공급하는 경우에는 10년간 전매금지기간을 정하여 정부의 혜택이 투기목적으로 활용되는 것을 방지하고 10년이내에 전매하는 경우에는 단지 행정적.형사적 처벌에 그치지 않고 싱가포르처럼 정부가 최초의 낮은 분양가로 환매하도록 하여 근원적으로 투기목적 전매를 차단해야 한다. 처음부터 소유권이전등기와 함께 환매등기를 해 두어 당 아파트가 전매금지 아파트임을 명확하게 공시해 두는 제도도 필요하다.

국민주택규 이상의 중.대형 아파트의 경우도 공영개발로 주변아파트시세 정도로 분양가를 제한하는 경우 주변아파트 보다 기반시설 등에 위위에 있어 분양가가 상승할 가능성이 크다 할 것이므로 중.대형 아파트의 경우에도 소유권이전등기까지 분양권전매를 금지하는 제도가 필요하다.

앵커5>
또, 개발이익을 환수하기 위한 조치로 정부가 기반시설부담금제를 고려하고있는 것으로 알고 있는데요. 기반시설부담금제 역시 한계점이 있단 지적이 있습니다. 우선 기반시설부담금제에 대해 설명해주십시오.

김남근5>

가. 기반시설부담금은 도로, 학교, 공공시설의 건설비용을 개발주체나 수익자에게 부담하는 것이고 개발부담금제는 개발시작시점과 종료시점의 토지가격의 차액을 개발주체에게 부담하게 하는 것이어서 차이가 있다.

나. 기반시설부담금제는 개발구역마다 개발이익 발생분 대비 기반시설건설 비용이 달라 형평성 문제가 제기될 수도 있다. 개발부담금제에서도 토지가격 상승분에서 기반시설개발비용을 공제하는 제도를 하고 있으므로 개발부담금제를 부활하고 개발부담금에서 개발주체가 기반시설건설을 한 비용을 공제하는 방식이 적절하다.

다. 기반시설부담금과 개발부담금은 개발구역내의 개발이익을 환수하는 제도는 될 수 있어도 판교개발로 판교주변의 강남, 분당, 용인, 평촌의 토지가격이 상승하는 것과 같은 개발구역 주변의 우발적 개발이익을 환수하는 제도가 될 수 없어 이러한 개발구역 주변의 개발이익환수제도를 검토해야 한다.

앵커6>
그렇다면, 기반시설부담금제를 넘어 개발이익 전체를 환수할 수 있는 방안은어떤 것이 있을까요?

김남근6>
가. 주택개발사업의 경우 1998년 30년간 유지되던 분양가규제 정책이 폐지되고 전면적인 분양가 자율화가 됨으로써 불과 7년 사이에 평당 500만원하던 서울시 분양가가 평당 2,500만원 정도가 될 정도로 개발이익이 크게 부풀려졌다. 반면 이러한 개발이익을 정부가 환수하는 개발이익환수제도는 오히려 후퇴함으로써 개발이익이 예전 신도시개발보다 훨씬 규모가 커졌음에도 이를 환수할 장치가 없는 투기과열을 불러오는 주택개발의 시스템이 만들어지게 되었다.

나. 더욱이, 1980년대말 분당.중동.일산 등의 신도시나 파주, 화성동탄 등 2000년대 초의 신도시는 모두 이미 개발된 구도시의 외곽에서 개발되는 것이어서 미개발된 주변 토지의 가격을 상승시키는 현상은 있었어도 기존 구도시의 주택가격을 상승시키는 현상은 발생하지 않았으나 판교개발의 경우는 이미 개발이 완료된 강남, 분당, 용인, 평촌 등의 한가운데에서 주택개발이 이루어지는 것이어서 판교자체의 투기이익(개발이익)을 둘러싼 투기현상뿐만 아니라 그 주변의 아파트가격을 끌어올려 투기이익을 주변으로 확산시키는 역할을 하고 있다.

다. 이러한 현상은 이미 개발된 도시를 재개발하는 강북뉴타운 개발이나 이미 개발된 도시 중앙에서 신도시 개발사업을 벌이는 강남인접형 신도시개발의 경우 동일하게 나타날 가능성이 매우 크다. 따라서, 신도시개발이나 강북재개발 과정에서 개발이익을 환수하고 그 주변의 개발이익도 환수할 수 있는 일정한 개발이익 환수제도가 만들어져야 하며, 그 전까지는 현재와 같은 주택개발방식을 최대한 유보할 필요가 있음. 현재 정부가 도입하겠다고 예고한 기반시설부담금제는 개발지역내부뿐만 아니라 주변지역에서 발생하는 개발이익까지를 총량적으로 예측하여 이를 환수하는 시스템이어야 한다.

라. 구체적으로 공공택지에서의 개발이익 환수는 대한주택공사나 도시개발공사가 분양사업까지 담당하는 공영개발 방식의 주택공급을 통해 분양을 통한 이익금을 국민주택기금으로 환원하는 개발이익의 환수장치를 검토해야 한다.

마. 민간택지 또는 기업도시 등에서의 개발이익 환수는 우선 지난 2003년 폐지된 개발부담금 제도를 부활할 필요가 있다. 아울러, 개발구역 내부의 투기이익뿐만 아니라 주변지역에서 발생하는 개발이익까지를 예측하여 이를 환수하는 종합적인 개발이익 환수 시스템을 마련할 필요가 있다. 과거 이와 같은 기능을 담당했던 토지초과이득세제가 기술적인 문제점으로 헌법불합치 판결을 받고 제도를 부분정비해 시행했으나 정부가 지난 98년 이를 폐지한 바 있다.

앵커7>

끝으로 이번 8월 대책을 앞두고, 참여정부의 부동산 대책에 관해 정리해주시고, 개선점에 대해 한 말씀 부탁드립니다.

김남근7>

가. 참여정부는형식적으로는 공급강화 정책과 투기수요억제정책을 모두 실시하여 균형잡힌 부동산정책을 추진하는 모양새는 갖추었으나, 실세추진에 있어서는 투기수요억제정책은 정부내부에서 청와대와 건교부.재경부간의 이견과 국회에서의 야당의 반대로 추진이 지연되고 내용이 변색되어 실제로 현재 투기수요억제정책이 실천되고 있는 것은 기존에 이미 갖추어져 있던 양도소득세 중과세 이외에는 거의 없는 실정이고 공급측면의 신도시 개발정책은 채 토지보상과 택지정리도 되지 않은 판교를 2005년 봄부터 분양을 실시하겠다고 할 정도로 너무 급하게 추진되는 상황이 되었다.

나. 투기수요억제정책의 경우

다주택, 고가 부동산 보유자에 대한 보유세강화는 종합부동산세 도입이 늦추어져 2005년 7월부터 실시될 예정이고 다주택 보유자들이 보유세의 불이익을 체감할 정도로 제도가 정착하려면 적어도 2007년쯤이 되어야 할 것으로 예상된다. 양도소득세 실거래가 과세를 위한 주택거래 투명화정책의 근간이 되는 주택거래신고제도는 이를 뒷받침하는 부동산중개업법이 6월 임시국회에서 겨우 통과되어 아직 시행도 되지 않고 있다. 은 아직도 국회를 통과하지 못한 상태이다. 그 내용에 있어서도 종합부동산세의 경우 6억 이상의 고가주택에 보유세가 강화되는 것이었으나 9억원으로 범위가 줄어들고 세대합산제도도 무산되어 세대내 가구원 사이에 부동산을 분산 소유함으로써 보유세 강화를 피해갈 수 있게 되는 등 예상보다 크게 후퇴한 내용이었다.

다. 공급정책적 측면에서는

개발구역내에서 투기적 이익의 발생을 최소화하고 그 투기적 개발이익을 환수함으로써 과도한 투기적 이익을 노리고 투기자금이 집중되어 투기가 과열되는 것을 예방하는 장치를 갖추었어야 하나, 오히려, 개발단계에서 정상지가 상승이상의 투기이익을 환수하는 개발이익환수제도는 2003년 개발부담금제에 관한 개발이익환수에관한법률을 실효하게 하는 등 오히려 퇴색한 측면이 있다. 재건축에 대해서만 재건축투기억제 차원에서 임대아파트 의무건설이라는 개발이익환수제도를 도입하였으나, 근거법률인 도시및주거환경정비법 개정안은 1년쯤 지체되어 2005년 5월에야 시행이 되게 되었고 그 동안 재건축 사업계획승인과 분양승인을 받아 위 제도를 피하려는 움직임이 일어나고 이렇게 2005년 5월전에 분양승인을 받을 수 있을 것으로 예상되는 재건축아파트를 중심으로 재건축아파트 가격이 폭등하였다.

라. 이에 따라, 시장의 반응은 투기수요억제정책은 정부의 엄포(?)와는 달리 아직 실천되지 않아 체감도 되지 않는데다 내용이 크게 후퇴하고 참여정부의 지지율 하락으로 정권교체의 가능성이 커지면서(?) 정권이 바뀌면 투기수요억제정책은 흐지부지 될 것이라는 인상을 준반면, 공급정책에 있어서는 판교개발이나 길음, 왕십리, 진관내동 뉴타운개발처럼 개발사업은 바로 실천이 되고 그 이외에도 새로운 신도시개발이나 재개발사업이 더 추진될 것이라는 기대 때문에 투기적인 개발이익을 노리고 투기자금이 일시에 몰려들어 투기과열현상을 일으키게되었다.

마. 대안검토

참여정부가 8월말까지 제시하기로 하고 있는 종합적인 부동산정책의 내용이 다시 수요와 공급정책을 종전식으로 나열적으로 제시하는 것이라면 시장에서는 투기수요억제정책은 체감되지 못하는 상태에서 공급정책에 대해서만 반응이 나타나 주택개발사업에서 발생한 과도한 개발이익을 노리고 시중의 유동자금이 몰려 이제는 강남-분당-용인만이 아니라 새로운 개발사업이 시작되는 강북과 신도시 개발지역과 주변의 아파트 가격이 폭등할 것으로 예상된다.

따라서, 종합부동산세제도의 정착과 양도소득세 실거래가 과세를 위한 거래투명화제도의 시행, 기반시설부담금제와 같은 개발이익환수제도 등이 정착되는 시점에서 판교나 뉴타운 개발을 시작하는 식으로 입체적으로 수요와 공급정책을 연계시키는 패기지형의 정책제시가 필요하다. 예를 들어, 판교나 뉴타운 개발을 늦추는 경우 중.대형 공급이 되지 않을 것이라는 예상으로 중.대형 아파트가격이 다시 상승할 것이 우려된다면 판교나 뉴타운 개발을 시작하되 투기현상이 일어나는 분양시점을 최대한 늦추어 개발이 종료되는 시점에서 분양을 실시하는 후분양제도를 도입하는 방식이 되어야 한다.

이주은기자 jooeunwin@wowtv.co.kr