정부의 8·31부동산종합대책 발표가 초읽기에 들어가면서 부동산시장의 긴장상태가 고조되고 있다.


지금까지 수차례 선보였던 안정화대책과는 강도 차이가 분명히 다르기 때문이다.


정부는 현재 주택시장 가격불안의 원인을 투기수요와 공급부족에서 찾고 있다.


따라서 대책의 핵심이 세제 강화를 통한 가수요 억제와 공급확대로 요약된다.


이에 따라 8월 이후엔 주택과 토지시장에 찬바람이 불 것으로 전망된다.


다만 실수요자들은 유리해질 것으로 보인다.


따라서 자금상황 등을 고려해서 차분하게 전략을 세워나갈 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.


◆ 부동산 거래요건 강화


8·31대책 이후부터는 집이나 땅을 살 때 지금까지보다 휠씬 신중해져야 한다.


우선 지역별로 전매제한 기간이 길어지는 등 규제가 크게 강화되기 때분이다.


정부는 앞으로 공공택지 내에서 원가연동제가 적용되는 아파트는 전매제한 기간을 최초 분양 후 3~5년에서 5~10년으로 확대하는 방안을 검토 중이다.


토지는 더 강한 규제를 추진 중이다.


현재 6개월 이상 해당지역에 거주해야 농지와 임야를 거래할 수 있도록 했던 허가요건을 1년 이상으로 확대키로 했다.


또 땅 매입시 제출한 토지이용계획대로 땅을 활용하지 않을 경우 현행 500만원인 과태료를 대폭 상향 조정하고 이용의무기간을 위반했을 때 2년이하 징역,공시지가 30% 이하 벌금 규정도 한층 강화키로 했다.


정부는 이미 허가받은 토지의 이용의무기간을 농지는 취득일로부터 6개월에서 2년,임야는 1년에서 3년,개발사업용 토지는 6개월에서 4년,이외 기타 토지는 6개월에서 5년으로 강화하는 방안을 10월부터 시행키로 했다.


거래시장 투명화 차원에서는 내년부터 실거래가 신고가 의무화되고 상습투기자에 대한 상시 감시체제가 가동된다.


◆ 시장전망 및 투자전략


부동산시장은 정부의 강력한 대책에 벌써부터 민감한 반응을 보이고 있다.


강남 분당 용인 등 집값 급등지역은 어떤식으로든 가격조정이 이뤄질 전망이다.


이들지역의 경우 전문가들은 판교개발 형태에 따라 가격향배가 좌우될 것으로 보고 있다.


판교 아파트가 10년 동안 전매 금지된다면 분당 용인 성남 수원 일대 집값이 상승할 수도 있을 것으로 보고 있다.


하지만 이 또한 양도세와 보유세 강화 등이 변수로 버티고 있어 실제 가시화될지는 미지수다.


다만 가격조정폭은 대체 미니신도시의 규모,다주택 보유자들의 재고처리 향방에 따라 달라질 것으로 보인다.


반면 강북권은 뉴타운 및 미니신도시 개발 등의 호재로 완만한 상승이 예상된다.


따라서 일단 9월부터 하반기 주택시장은 실수요자 중심으로 재편되면서 안정화가 빠르게 진행될 것이란 전망이 우세하다.


이 분위기는 내년 상반기에도 유지될 것이란 분석이다.


이 때문에 실수요자들은 내집마련 시기를 무리하게 서두르기보다는 정부대책 여파를 살펴보고 여유있게 움직이는 전략을 세우는 게 유리할 것으로 보인다.


신규 분양시장도 큰 타격을 받을 것으로 전망된다.


1가구 2주택자에 대한 양도소득세 및 보유세 강화로 가수요가 현격히 줄면서 분양시장이 위축될 공산이 크기 때문이다.


분양권 시장도 급격히 냉각될 것으로 보인다.


정부는 주택담보대출을 1명 1건으로 제한한데 이어 이달 말에는 가구당 1건으로 대출을 크게 규제할 방침이기 때문이다.


2주택자 양도소득세 중과도 짐이다.


정부는 2007년부턴 양도소득세를 시세차익의 60%로 상향 조정할 계획이다.


이렇게 되면 아파트 투자에 대한 수익성이 현저히 감소한다.


따라서 이사를 빨리 해야 할 실수요자들 입장에서는 오히려 분양권 매물이 늘면서 가격이 하락할 때를 노려보는 것도 좋은 방법일 수 있다.


박영신 기자 yspark@hankyung.com


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[ 미리보는 8·31 대책 ]


○세제부문=종합부동산세의 부과대상을 주택은 기준시가 9억원에서 6억원으로,나대지는 6억원에서 3억원 수준으로 각각 낮추고,종부세의 매년 상승폭 제한선을 기존의 50%에서 상향 조정하거나 아예 폐지한다는 것이다.


또 종부세 산정시 주택과 토지를 세대별로 합산해 과세하며,1가구2주택과 토지에 대한 양도세율을 투기관련 지역에 국한해 50~60% 수준으로 끌어올리고,1가구3주택에 대한 양도세율은 기존의 60%에서 70% 수준으로 상향조정키로 했다.


○개발이익 환수=개발부담금제의 부활과 기반시설부담금제의 도입이 골자다.


개발부담금은 개발사업이 완료된 땅값에서 사업 전 토지가격과 개발에 소용된 비용,정상 지가상승분을 공제한 개발이익에 25%를 징수하지만 기반시설부담금은 땅을 용도별로 세분화하고 지역에 따라 일정액의 부과금을 차등 부과한다는 게 차이다.


○공급확대=판교신도시 공급에서 중대형을 3000여가구 정도 늘릴 방침이다.


이와 함께 서울시가 현재 추진 중인 강북뉴타운 사업을 더욱 확대하는 형태의 '광역개발방식'을 도입키로 했다.


개발은 주택공사,SH공사가 주도적으로 참여하는 공영개발 형태가 될 전망이다.


○토지부문=토지공사로 하여금 공공의 가용토지 매입 및 비축기능을 강화하고 토지거래허가 시 공익용으로 필요한 경우 지자체가 우선 매수할 수 있도록 했다.