부동산포커스 시간입니다. 드디어 부동산종합대책이 마련됐는데요. 이와 관련해 권도엽 건설교통부 정책홍보관리실장과 함께 자세히 알아보는 시간을 마련했습니다. 정부가 수개월에 걸쳐 부동산종합대책을 마련했습니다. 얼마나 시장이 안정될 것으로 보시나요 ? 세제강화로 투기적인 가수요는 감소하는 반면, 국공유지와 기존택지지구 확대 등을 통해 실수요자를 위한 주택은 충분히 공급되어 주택가격이 하향 안정세를 보일 것으로 예측하고 있습니다. 먼저 주택수요 측면에서 다주택자와 고가주택 보유자에 대한 세제와 주택담보대출 규제를 대폭 강화되어 앞으로 주택을 여러채 보유하는 것이 쉽지도 않고, 득이 되지도 않을 것으로 판단됩니다. 투기지역내 신규APT 대출이 세대당 1건으로 제한되어 주택매입여력이 크게 감소하고, 고가주택 또는 다주택 보유자에 대한 보유세와 양도세 부담이 크게 늘어나 앞으로도 주택투자를 통해서는 큰 돈을 벌기가 힘들어져 투자 내지 투기목적의 주택수요가 크게 감소할 것으로 판단됩니다. 주택공급 측면에서도 기확보 또는 확보 예정인 택지와 국공유지, 기존 택지지구 확대 등을 통해 연간 30만호 이상의 주택이 공급 가능해져 수도권 주택수급불균형이 해소될 것으로 보입니다. 또한 공공택지지구내 중대형 공급비율을 현행 40→50%이하로 확대함으로써 많은 분들이 우려하고 있는 중대형 아파트 부족문제도 해결될 것으로 보입니다. 주택공급제도 측면에서도 공공택지내 건설주택에 대한 전면적 분양가 규제로 저렴한 신규주택이 지속적으로 공급되고, 투기우려 지역 등에 대한 주택공영개발로 공공의 주택수급조절 능력도 강화되어 향후 집값이 장기적으로 안정될 것으로 예측됩니다. 이번 대책 가운데 세제부문은 보유세를 늘리고 거래세를 낮추는 게 큰 골격이라 할 수 있는데요. 부동산 세제부문에서 크게 달라진 점은 ? 이번 부동산 세제정책의 가장 큰 특징은 이전의 단순한 부동산 세제강화 정책과 달리 세제강화정책의 항구성 및 신뢰성 확보를 위해 '06년부터 부동산 지방교부세를 신설하여 증가된 세수를지역균형발전 재원으로 활용함으로써 지자체를 이해관계 그룹으로 만들어 세제완화가 곤란하도록 만든 것입니다. 또한 세제 강화에도 불구하고 고가주택이나 다주택을 보유한 소수의 국민을 제외한 대다수 국민들의 경우에는 세부담에 거의 변동이 없도록 정교하게 제도를 개선했다는 점입니다. 세제 개선내용을 구체적으로 살펴보면 먼저 전체세대의 약 2%에 부과되는 종부세의 경우 과표적용율을 ‘09년까지 100%로 제고하고 현재 인별합산 9억원 이상인 과세대상을 세대별로 합산6억원 이상으로 확대하였으며, 세부담 상한도 전년대비 1.5배에서 3배한도로 강화하여 ‘09년까지 종부세 평균 실효세부담율을 1%수준으로 제고할 계획입니다. 반면 대다수 국민들에게 적용되는 재산세는 서민들의 세부담 완화를 위해 과표적용율을 ‘07년까지 현행 50%로 유지하고, ’08년부터 5%p씩 상향조정 해나가기로 하였습니다. 양도세의 경우는 2주택자에 대해 ‘06년부터 실거래가로 과세하고 세율도 현행 9～36%에서 50%로 강화할 계획입니다. 이 경우에도 수도권․광역시 소재 1억원 이하 주택과 기타지역 3억원 이하 주택은 중과대상에서 배제함으로써 실질적인 중과대상은 약 28만호에 국한되도록 하였습니다. 마지막으로 거래세의 경우에는 거래활성화 및 실수요자의 주택마련 부담완화를 위해 ‘06년부터 취득세와 등록세를 각각 0.5%p 인하하기로 하였습니다. 강남 등 일부지역 투기수요를 잠재우기 위해 대책을 준비했는데요. 그런데 전방위 과세강화로 서민들의 세부담우려가 높습니다. 어떤가요 ? 다시 한번 강조하지만, 금번 세제개편은 부담능력에 상응한 세부과를 통해 세부담의 형평성을 제고하고, 비생산적인 부동산 투기로 인한 자본이득을 철저히 환수함으로써 부동산 투기를 근절하기 위해 고가주택이나 다주택 보유자에 국한하여 선별적으로 세부담이 강화되도록 세제를 정교하게 다듬었습니다. 이에 따라 전반적인 세제강화에도 불구하고 일반 서민들은 세부담에 변동이 거의 없습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 종부세의 경우 적용대상이 전체 주택보유 970만세대 중 약 16만세대(1.6%)이고, 양도세의 경우도 추가로 중과되는 세대는 약 28만세대(약 2.8%)에 불과합니다. 대책이 실효를 거두기 위해선 1가구 2주택자 이상 다주택자들이 매물출회가 늘어나야 할 것으로 보입니다. 어떻게 보시나요 ? 두가지 측면에서 다주택자들의 매물이 늘어날 것으로 예측하고 있습니다. 먼저 2주택자에 대한 양도세를 강화하면서 1년간의 유예기간을 두었습니다. 따라서 양도세율이 50%로 강화되기 전에 절세목적으로 주택을 팔려는 사람들이 늘어 날 것으로 보입니다. 두번째로 이미 강남구, 분당, 과천의 8월 집값상승율이 △0.5% 내외로 하락세로 돌아섰고, 세부담 강화 및 안정적 주택공급으로 앞으로 집값이 더 떨어질 것으로 보이기 때문에 집값이 더 떨어지기 전에 보유하고 있는 주택을 팔려는 사람들이 늘어날 것으로 보입니다. 공급부문은 강남 미니신도시 개발이 주요 내용 가운데 하납니다. 하지만 판교처럼 주변집값과 땅값이 오르는 등 투기우려를 배제할 수 없습니다. 송파 거여신도시 개발계획과 함께 투기대책은 어떤건지 답변해주시죠 ? 송파 거여 신도시 개발과 관련하여 제2의 판교사태를 우려하는 분들이 많은데 먼저 집값안정의 근본적인 해법은 주택공급확대에 있으며, 공급없는 수요억제는 집값불안을 단순 이연시키는데 불과하다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 정부가 금번에 계획한 송파거여지구는 여러 측면에서 판교 등 기존의 평면적 택지개발과는 차이가 있습니다. ① 우선, 송파거여지구는 국공유지를 활용하기 때문에 ㅇ 토지보상금이 인근 부동산시장으로 유입되어 땅값, 집값을 자극하는 문제가 없습니다. ② 또한 송파거여지구는 주택공영개발 방식으로 개발되어 ㅇ 택지개발에 따른 이익을 공적으로 철저하게 환수하고, 임대물량과 분양물량을 탄력적으로 조절할 수가 있습니다. ③ 분양가도 규제되어 건설업체의 과도한 분양가 책정이 인근 집값 상승을 견인하는 문제도 해소되었으며 주택채권 입찰제 도입과 분양권 전매제한 강화로 분양차익을 노리는 투기수요도 상당부분 억제될 것으로 보입니다. 이러한 제도개선에도 불구하고 송파 거여 지구 인근이 불안 양상을 보일 경우 그 주변지역을 토지거래허가구역(주거,상업,공업지역은 현재 미지정), 주택거래신고지역(거여,마천,풍납동 미지정)으로 신속히 지정하고 국세청의 상시적인 투기단속 및 세무조사를 통해 투기수요 유입을 철저히 차단해 나갈 계획입니다. 판교신도시와 기존 택지지구 확대개발에도 관심이 높습니다. 이번 대책으로 달라진 점과 개발일정을 알려주시죠 ? 국민들의 관심이 많은 판교의 경우 일부 단독주택 물량이 중대형 아파트로 전환되고, 공동주택 용적율이 160→200%로 상향조정되어 약 31백호의 중대형 아파트가 추가공급될 예정입니다. 관계부처 협의 및 관계법령 개정 등에 소요되는 시간을 감안할 때 25.7평 이하는 ‘06년 3월에, 25.7평 초과는 ’06년 8월에 분양이 가능할 것으로 판단됩니다. 김포신도시, 양주옥정 지구 등 기존 택지지구 확대로 4～5개 지구, 총 1천만평이 추가 개발되어 중대형 6만호를 포함한 약 14만호의 주택이 추가 공급될 것으로 판단됩니다. 분양시기는 지구별로 다소의 차이는 있으나, 금년 하반기 중 관계부처 및 지자체 협의를 완료하고 '06년 택지지구 지정을 거쳐, 이르면 ’08년 중 최초 분양이 가능할 것으로 전망됩니다. 올들어 집값과 더불어 땅값 상승세도 만만치 않습니다. 토지시장 안정대책도 내놓으셨죠 ? 그동안 땅값 상승률은 일반 물가상승율과 유사한 3%대로 안정세를 유지해 왔으나 금년 4월 이후 개발예정지를 중심으로 월간 상승률이 0.5%를 넘어서는 등 불안한 양상을 보여 왔습니다. 땅값 불안의 원인은 크게 개발 기대감에 따른 투기적 수요 유입과 보상자금에 의한 대토수요로 대별됩니다. 이에 따라 정부는 먼저 개발예정지에 대한 투기적 수요 유입을 억제하기 위해 토지거래허가지역을 사전에 지정하고 토지거래 허가 신청시에 자금조달계획 제출을 의무화는 한편, 토지거래 허가요건을 강화하고, 허가받은 토지의 전매제한도 강화함으로써 토지거래허가제의 실효성을 제고할 것입니다. 또한 토지의 개발/보유/양도 단계의 세제 강화를 통해 투기적 이익을 철저히 환수해 나갈 계획입니다. 개발단계에서는 개발부담금을 재부과하고 기반시설부담금제도를 도입하고 보유단계에서는 비사업용 토지에 대한 종부세를 강화하고 양도단계에서는 실거래가 과세 및 부재지주 소유 농지 등에 대한 양도세율 인상을 통해 투기적 이익을 철저히 환수할 계획입니다. 또한 대토수요에 의한 주변 부동산가격 상승 방지를 위해 일정금액을 초과하는 부재지주의 보상금을 전액 채권으로 지급하는 등 토지보상자금의 흐름도 개선해 나갈 예정입니다. 끝으로 이번 대책과 관련해서 국민들에게 바라고 싶은 점은 ? 국민여러분 ! 정부는 망국적인 부동산 투기를 근절하고 건전한 생산활동이 우대받는 법적, 제도적 장치를 구축하고자 지난 2개월 동안 각계의 의견수렴과 관계부처간 긴밀한 협의를 통해 금번 부동산 종합대책을 만들었습니다. 그러나 아무리 좋은 정책도 국민 여러분께서 믿고 따라주지 않으면 성공할 수 없습니다 정부와 국민이 합심해서 부동산 투기문제를 극복하고 국력을 경제시스템의 선진화와 새로운 미래 성장산업의 육성에 집중해 나갔으면 좋겠습니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr