'8·31 부동산 종합대책'이 발표됐다. 이번 대책은 세금관련 대책과 공급확대 등 부동산 가격 안정을 위해 정부가 내놓을 수 있는 대부분의 정책이 총망라돼 있지만,그 중에서도 세금관련 대책이 대폭 강화된 점이 눈에 띈다. 투기수요를 차단하고 부동산에 대한 기대수익률을 낮추려는 정책의지가 반영된 것으로 보인다. 많은 사람들에게 공통된 관심사는 그 가운데서도 주택 보유세가 아닐까 싶다. 정부의 이번 종합대책에 포함된 보유세제의 변화는 주택시장에 어떤 영향을 줄 것인가. 주택관련 세금은 보유단계별로 크게 세 가지로 분류된다. 취득관련 조세,보유관련 조세,양도관련 조세가 그것이다. 주택을 취득하는 단계에서는 지방자치단체에서 부과하는 취득세와 등록세가 있다. 매매 등을 통해 주택을 제3자에게 양도하는 단계에서 발생하는 시세차익에 대해 부과하는 세금으로는 양도소득세가 있다. 주택을 보유하는 단계에서는 보유세가 부과된다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세는 매년 6월1일을 기준으로 소유자에게 부과 징수하는 지방세다. 재산세의 과세대상은 비과세 대상이 아닌 모든 주택,토지,건축물,선박,항공기 등이다. 종합부동산세는 재산세 과세대상 부동산 중에서 고액의 주택과 토지에만 부과하는 국세다. 현재 공시가격 기준으로 9억원 이하에 대해서는 재산세만 적용되고,9억원을 초과하는 금액에 대해 종합부동산세를 과세하고 있다. 이번 보유세 개편의 핵심은 주택보유에 따른 세부담을 늘려 시세차익이나 임대료 등으로 발생하는 주택보유의 수익률을 낮추겠다는 것이다. 실제로 우리나라의 보유세 부담은 주요국들에 비해 낮은 것이 사실이다. 주택가격 대비 보유세 비율인 보유세의 실효 세부담률은 2005년 현재 0.15%로 미국의 1.69%에 비해 크게 낮은 수준이다. 정부는 종합부동산세에 대해 과세를 강화해 2009년까지 종부세 대상자에 대한 평균 실효세부담률을 1% 수준으로 높이겠다는 것이다. 이를 위해 현재 공시가격 기준으로 9억원(실거래가 11억원 수준)을 넘는 주택에 부과하던 종부세 과세 대상을 내년부터 6억원(실거래가 약 7억5000만원 수준)을 넘는 주택으로 확대할 계획이다. 과세기준도 기존의 개인별 과세에서 가구별 합산으로 바뀐다. 세금을 부과하는 기준이 되는 과세표준도 올라간다. 종부세 대상자에 대해서는 과세표준(공시가격×과표적용률 50%)을 산정하는 과표적용률을 현행 50%에서 내년에는 70%로 올린 뒤 매년 10%포인트씩 높여 2009년까지 100%에 맞출 계획이다. 세율이 변하지 않더라도 과세표준이 올라가면 실제로 납부해야하는 세금도 당연히 올라간다. 대신 종부세를 내지 않아도 되는 6억원 이하 1주택자의 재산세는 2007년까지 변동이 없다. 하지만 2008년부터는 현재 50%인 과표적용률을 매년 5%포인트씩 높여 2017년 100%로 올릴 계획이다. 종부세 대상이 아닌 경우에도 2008년 이후 보유세 부담이 점차 높아진다는 얘기다. 보유세가 올라가면 어떤 영향이 나타날까? 주택에 대한 보유세 인상의 경제적 효과는 이론적으로 소유자가 거주하는 경우와 임대하는 경우에 다르게 나타난다. 보유세 부담이 증가함에 따라 주택보유의 수익률이 떨어지고 주택거래가 감소하는 점은 공통적이나 주택매매가격은 하락하고,전세가격은 반대로 상승하는 점이 다르다. 먼저 소유자가 거주하는 주택에 대해 보유세를 인상하면 사용자 비용이 증가해 주택수요가 감소하고,그 결과 주택거래 위축과 함께 주택가격이 하락한다. 임대주택의 경우 세후 임대소득이 감소하므로 단기에는 이를 보상하기 위해 가능한 범위 내에서 임대료를 인상하거나 건물의 개보수를 최대한 줄이려고 노력한다. 장기적으로는 수익성이 낮아진 만큼 임대주택에 대한 투자가 줄어들어 주택공급이 감소한다. 이는 전세금이나 월세와 같은 임대료 상승과 함께 거래량 감소로 이어진다. 여기에 주택을 구입하려고 계획했던 가구들이 주택가격 하락을 예상해 대거 전세나 월세로 돌아선다면 전세가격은 크게 급등할 수 있다. 보유세 인상은 소득분배도 악화시킬 수 있다. 자가 거주시에는 주택가격이 하락하므로 보유세 증가의 부담이 소유자에게 돌아가지만,임대주택의 경우 임대료 상승을 통해 세입자에게 전가될 수 있기 때문이다. 따라서 향후 주택시장은 정부의 의도대로 주택 매매가격은 하락할 수 있겠지만,전세가격이 상승하는 또 다른 문제를 낳을 가능성이 높아 보인다. 주택가격 하락 등으로 민간의 주택공급이 감소하고 임대료가 급등할 수 있는 만큼 공공부문에서 주택공급을 늘려 보유세 증가의 부작용을 줄일 필요가 있다. 이에 대한 정부의 적절한 대책이 필요한 시점이다. 송태정 부연구위원 tjsong@lgeri.com