당분간 재테크 시장의 최대 관심은 8·31 대책 이후 부동산,그 중에서도 주택시장이 어떻게 변할 것인가에 모아질 것 같다. 추세적으로 주택시장의 움직임을 알아보는 데에는 인구통계학적 분석기법이 가장 정확한 것으로 알려져 있다. 인구통계학적 분석기법이란 한 나라의 계층별 인구 구성에서 자가 소유 의욕과 안정적인 노후생활을 위해 부동산 등 자산을 본격적으로 매입하는 소위 자산계층(좁게는 40∼50세,넓게는 35∼55세)이 얼마나 두터우냐에 따라 자산가격이 결정된다는 것이 이 이론의 골자다. 만약 한 나라의 인구 구성에서 자산계층이 두터우면 부동산 가격이 높게 형성되고,실수요 성격이 강하기 때문에 설령 금리 인상과 정책 당국의 부동산 억제책과 같은 비우호적인 요인이 발생한다 하더라도 부동산 가격은 크게 떨어지지 않는다는 것이다. 중장기적으로도 현 자산계층이 은퇴하고 이후의 자산계층이 어떤 형태로 채워주느냐에 따라 부동산 가격의 움직임이 결정된다고 보고 있다. 만약 은퇴하는 자산계층보다 이후 자산계층이 더 두텁게 채워줄 경우 부동산 가격은 계속해서 상승한다는 것이 이 이론에 근거한 예상이다. 현재 자산시장의 예측에 관한 한 가장 정확하다고 평가받고 있는 미국의 해리 덴트와 와튼스쿨의 제레미 시겔 교수가 2차대전 이후 1960년대 초반 사이에 태어난 베이비붐 세대가 은퇴할 경우 미국의 부동산시장은 장기 침체에 빠질지 모른다고 경고하고 있다. 이들은 앞으로 베이비붐 세대의 은퇴는 증가하겠지만 은퇴 후 비용을 충당할 재원이 충분하지 않다는 것을 문제로 보고 있다. 이 상황에서 은퇴자들은 보유한 부동산을 처분할 수밖에 없고,이에 따라 부동산 가격은 급락할 수밖에 없다는 것이 이들의 주장이다. 아직까지 미국처럼 은퇴 후 삶의 수단으로 주식 보유 비율이 낮은 우리로서는 인구통계학적인 분석기법은 최소한 주택(특히 아파트)시장을 예측하는 데 유용성이 높은 것으로 평가된다. 지금까지 우리나라는 세대가 갈수록 자산계층이 더 두텁게 형성됨에 따라 아파트값이 한 단계씩 뛰어 왔다. 지금 주택시장을 주도하는 자산계층은 대체로 1955년에서 65년에 태어난 사람들이다. 이 시기는 우리 인구역사상 베이비붐 세대로 출산율이 가장 높았다. 이 때문에 현 정부 들어 잇달은 부동산 규제책에도 불구하고 40대 자산계층이 관심 있는 특정 지역의 소형보다는 중대형 아파트일수록 가격 상승폭이 컸다. 문제는 앞으로는 어떻게 될 것인가 하는 점이다. 현재 우리나라는 세계 어느 나라보다 출산율이 낮다. 현 자산계층이 은퇴하면 이후의 자산계층은 얇아질 가능성이 높다는 점을 시사해주는 대목이다. 한국의 아파트 경기가 현 자산계층의 은퇴가 마무리되는 2015∼2020년 이후에는 침체 국면에 접어들 것으로 예상하는 것도 이런 이유에서다. 결국 8·31 대책과 관계없이 아파트는 중대형일수록 사두기만 하면 시기가 문제이지 많은 돈을 벌 수 있다는 '아파트 불패 신화'는 점점 임계점에 다가간다고 볼 수 있다. 논설·전문위원 schan@nkyung.com