'8·31 대책' 발표를 전후로 수도권 전세시장이 술렁이고 있는 1차적인 원인은 내 집 마련을 준비 중인 실수요자들의 달라진 투자 패턴에서 찾을 수 있다. 이미 서울 강남권과 분당 용인 등 인기 주거지역의 집값이 대책 발표를 앞두고 지난 7월부터 하향 곡선을 그리고 있는 상황에서 추가 하락을 점치는 매수 대기자들이 집 구입 시기를 늦추면서 전세 수요가 늘고 있다는 분석이다. 여기에 1가구 2주택자 등 다주택자들이 서둘러 비거주용 주택을 처분하면서 전세 물량이 급격히 감소하고 있는 것도 전셋값 상승을 부채질하고 있다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 "다주택자 세금 강화와 강북 광역개발 등 공급확대 정책으로 향후 집값이 더 떨어질 것으로 예상되면서 매입 수요가 전세 수요로 급격히 돌아서고 있다"며 "특히 서울 강남권과 서울에 인접한 수도권 지역의 전셋값 강세는 2007년 상반기까지 이어질 가능성이 높다"고 내다봤다. 이 때문에 본격적인 가을 성수기를 맞아 전세 오름폭이 더욱 커지면서 극심한 전세난이 재연될 수도 있다는 우려의 목소리가 많다. 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "내 집 마련의 교두보인 전세 시장이 출렁이면서 서민들의 주거 비용이 크게 늘어날 가능성이 높다"고 말했다. 전세 가격이 매매 가격의 선행 지표라는 점에서 최근의 불안한 전셋값 상승이 결국 집값 상승으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 전망이다. 고종완 RE멤버스 대표는 "통상 전세가격이 뛴 뒤 강남은 2~3개월,강북은 5~6개월 내에 매매가격이 움직이기 시작했다"며 "전세 세입자들이 언제든지 매수 세력으로 뒤바뀌며 집값이 다시 뛰는 악순환이 나타날 수 있다"고 지적했다. 이정호 기자 dolph@hankyung.com