'8·31 부동산종합대책'으로 토지시장은 투자자 출입 금지 구역이 될 전망이다. 개발 재료가 있더라도 토지거래허가구역 안에서는 현지 거주 실수요자가 아니면 땅을 살 수 없게 됐다. 또 비(非)토지거래허가구역에선 보유세 강화 및 양도소득세 60% 부과 조치로 굳이 호재도 없는 땅에 여윳돈을 묻을 이유가 없어졌기 때문이다. 따라서 향후 1∼2년간은 투자 수요가 끊기면서 거래 실종에 이어 땅값이 하락할 수밖에 없을 것으로 토지시장 전문가들은 내다보고 있다. ◆실수요자 시장 재편 신규 진입 측면에서 보면 토지시장은 철저히 실수요자 위주로 재편될 것으로 예상된다. 실제 농사를 짓거나 공장을 운영하려는 사람들만 제한적으로 땅을 살 것이란 전망이다. 시장에선 벌써 이런 예상이 맞아떨어지고 있다. 토지전문 컨설팅업체들에 따르면 지난달 중순 이후 투자용으로 땅을 사겠다는 사람은 자취를 감췄다. 땅투기 바람을 타고 불나방처럼 전국으로 흩어졌던 중개업소들도 속속 원위치로 복귀하고 있다. 고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "증여 등 특수 목적으로 땅을 사는 것 외에 투자 목적으로 토지를 매입하는 사람은 당분간 찾아보기 어려울 것"이라고 말했다. ◆퇴로 좁아 고민 토지에 투자한 사람들의 고민도 더욱 깊어질 것으로 예상된다. 그동안 땅값이 2~3배씩 오른 곳이 많아 참여정부가 들어선 이후 땅을 산 사람들은 상당한 투자수익을 확보했었다. 그러나 2007년부터 실거래가를 기준으로 양도소득세 60%가 부과되면 크게 번 것도 아닌 상황으로 바뀌게 된다. 땅주인들의 반응은 크게 두 가지다. 여윳돈이 넉넉한 사람들은 정권이나 제도가 바뀌길 기다리며 버티기에 들어가는 반면 여유가 없거나 돈을 쓸 곳이 있는 사람들은 양도세 강화 이전에 팔기 위해 급매물을 쏟아낼 것으로 예상된다. '토파라치'에 당하는 외지인들도 속출할 것으로 전문가들은 보고 있다. 이번 대책은 토지거래허가구역에 대한 사후 관리 강화를 위해 일반인이 불·편법 거래 사례를 신고하면 포상하는 제도를 도입했다. 현재 토지거래허가구역 내 농지 등의 이용 상황은 인력 부족 때문에 동네 이장에게 물어 한꺼번에 파악하는 형식적 수준에 그치고 있다. 그러나 신고포상제 도입으로 농지의 이용 위반 사례 적발 가능성은 지금보다 훨씬 높아진다. 이웃집 수저가 몇벌인지도 아는 작은 시골 동네에선 1년에 지주가 몇번 다녀갔는지 파악하기란 결코 어려운 일이 아니다. 이 제도는 토지거래허가구역 외 농지에도 확대 적용될 것으로 보여 외지인의 농지 구입을 지금보다 훨씬 어렵게 할 것으로 보인다. 또 토지거래 위반 사항 적발시 부과되는 과태료도 기존 500만원에서 취득가액의 10% 이내로 대폭 상향 조정된다. ◆풍선효과 본 지역 땅값 급락할 듯 전문가들은 평균적으로 10% 정도의 땅값 하락이 불가피할 것으로 내다보고 있다. 특히 지방 토지의 하락폭이 클 전망이다. 별 재료도 없는 데다 모든 세금의 기준이 공시지가에서 실거래가로 바뀌어 세금 부담이 최고 10배까지 높아지기 때문이다. 지방에선 공시지가가 실거래가의 10분의 1 수준인 곳이 수두룩하다. 또 단타를 일삼는 일부 투기꾼과 중개업소들이 집중적으로 공략한 지역들도 큰 폭의 땅값 하락이 불가피할 전망이다. 신도시 기업도시 등 개발 예정 지역 주변에선 대토(代土) 풍선효과 등을 노리고 투자가치가 없는 땅을 선취매해둔 이들이 많다. 이런 땅을 찍어둔 사람들의 경우 자칫하다간 10년 이상 투자자금이 묶일 가능성도 배제할 수 없다. 조성근 기자 truth@hankyung.com