[8.31 대책 이후...] 재개발 투자,조합원 넘치면 '지분' 사나마나
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정부의 '8·31 부동산종합대책' 발표 이후 재개발지분 투자가 관심을 끌고 있는 가운데 입지·용적률과 함께 해당 지역의 조합원 숫자가 중요한 투자 변수로 떠오르고 있다.
해당 재개발지역 내에 조합원 숫자가 지나치게 많을 경우 아파트 일반분양 과정에서 조합원의 재산가치를 인정하는 개발이익비례율이 낮아지기 때문이다.
특히 신길재개발 3-5구역과 옥수 12구역은 조합원 대비 일반분양 물량이 41배 이상 차이나는 것으로 나타나 투자 때 이를 충분히 감안해야 한다는 지적이다.
개발이익비례율은 일반분양 등으로 얻어진 재개발 수익에서 각종 비용을 뺀 값에 조합원이 가지고 있는 토지·건물의 현재 감정가액을 나눠 산출한다.
이 값이 1보다 크면 조합원의 자산가치는 그만큼 높게 평가돼 아파트를 분양받기 위해 추가로 내야 할 금액이 줄어든다.
◆신길,조합원 수 적어 수익성 좋아
전문가들은 3차 뉴타운 후보지로 지정된 서울 영등포구 신길 재개발구역의 경우 조합원 수가 적어 높은 수익을 예상하고 있다.
신길 3-5구역의 조합원 수는 398명이다.
190~200%의 용적률이 적용될 때 임대주택 141가구를 제외하고 811가구가 공급된다.
조합원 분양분을 빼고도 413가구가 일반분양 물량으로 나오는 것이다.
신길 6구역도 비슷한 상황이다.
청산 대상자를 제외한 조합원 수는 500명가량인데 913가구가 공급된다.
김미자 래미안 공인중개 대표는 "신길 재개발구역의 경우 빌라 등 다세대주택의 수가 적고 지분 쪼개기 현상도 다른 재개발 지역에 비해 많이 나타나지 않아 조합원 수가 공급 물량에 비해 적다"며 "한남 등 수익성이 악화된 재개발지역에서 투자자들이 최근 신길 쪽으로 유입되는 추세"라고 말했다.
◆조합원 수 2배 늘어난 옥수
반면 조합원 수가 많은 서울 옥수동의 일부 재개발구역은 상대적으로 사업성이 떨어진다는 평가를 받고 있다.
옥수 재개발 12구역의 경우 현재 분양권을 가져갈 수 있는 지분 수는 1580개에 이른다.
조합추진위측은 구청에 1971가구(임대 350가구 포함)를 설립하겠다고 신청한 상태다.
임대주택 수를 뺀 실제 건립 가구 수는 1621가구에 불과한 셈이다.
1580개의 지분이 1개씩 분양권을 신청할 경우 일반분양분이 불과 41가구밖에 나오지 않는다.
방효영 옥수12구역 재개발추진위원장은 "그나마 조합원 수가 건립 가구 수보다 넘치지 않는 것이 다행"이라고 말했다.
옥수1동 R공인 관계자는 "10여년 전 재개발을 처음 시작할 때와 비교해 조합원 수가 두 배로 늘었다"며 "정부가 재개발할 때 대형 평형 비중을 늘릴 수 있게 해준다지만 조합원 수가 지나치게 많은 옥수동에는 아무런 호재가 되지 못하는 상황"이라고 지적했다.
노경목·이상은 기자 autonomy@hankyung.com