[8.31 대책 이후...] 세금 얼마나 느나 : (4) 입주권 양도세

내년부터 재건축 아파트 입주권을 포함해 집을 여러 채 가진 사람은 양도세 부담이 대폭 늘어나게 됐다. 정부가 '8·31 부동산 종합대책' 후속 조치의 일환으로 양도세 과세 때 재건축 및 재개발 주택의 조합원 입주권을 내년부터 주택수에 포함시키겠다고 입법예고했기 때문이다. 재건축 및 재개발 아파트가 올해까지는 '권리'에 불과하지만 내년부터는 사실상 '주택'이 된다.

내년부터 주택으로 간주되는 입주권은 '내년 초 이후 관리처분 인가를 받는 주택의 조합원 입주권' 및 '관리처분 인가 시점과 무관하게 내년 초 이후 매매된 조합원 입주권'이다. 올해 말까지 관리처분을 받은 주택의 조합원 입주권으로 조합원이 계속 갖고 있는 경우나 조합원은 아니라 하더라도 올 연말까지 취득한 조합원 입주권은 적용되지 않는다. 내년에도 양도 때 여전히 '권리'로 인정된다.

이 같은 제도개편으로 세금은 어떻게 달라질까. 재건축 대상 주택을 포함해 2주택을 가진 경우를 살펴보자. 재건축 대상 주택이 내년에 관리처분 인가를 받아 재건축에 들어간 이후 나머지 한 채를 팔 때 양도세를 계산해보자. 우선 내년부터는 1주택과 1입주권이 아니라 2주택이 된다. 다만 내년엔 1가구2주택 양도세 중과 유예기간이기 때문에 9~36%의 세율을 적용받는다. 양도차익이 3억원,3년 보유에 따른 장기보유특별공제 3000만원을 가정하면 과세표준이 2억7000만원이 된다. 금액별로 에서 보듯이 ① ② ③ ④의 계산과정을 거쳐 양도세는 8550만원으로 산출된다.

2007년에 팔면 양도세 중과로 세액이 대폭 증가한다. 장기보유특별공제 혜택을 못 받아 과세표준이 3억원이 되며 여기에 50%를 곱해 나온 1억5000만원이 양도세가 된다. 2007년의 양도세가 2006년보다 75%나 증가한다.

만약 2005년 9월 현재 1주택과 1입주권을 갖고 있는 사람이 올 연말까지 1주택을 판다면 1가구1주택 양도에 해당된다. 주택이 서울에 있을 땐 3년 보유 2년 거주 등의 비과세 요건을 갖추면 양도차익을 세금으로 내지 않아도 된다. 양도세가 2005년 0원,2006년 8550만원,2007년 1억5000만원이 되는 셈이다. 재건축 입주권을 포함해 3채를 가진 경우엔 제도개편으로 인해 2주택 보유보다 양도세 부담이 더 커진다. 당장 내년부터 1가구3주택은 양도세 60%를 중과당하기 때문이다.

박준동 기자 jdpower@hankyung.com