Q : 지난 1999년에 낡은 주택 한 채를 구입했다．6년 동안 그 집에서 직접 거주했고 다른 주택은 없다．그런데 재개발이 시행되면서 관리처분에 들어갔고 이제는 철거돼 공사가 한창이다．공사기간 중 거주를 목적으로 2005년 1월에 작은 아파트를 하나 샀고 여기서 지금까지 살고 있다．이 상황에서 입주권을 매각하려고 하는데 비과세 혜택을 받을 수 있나？


A : 재건축·재개발 아파트의 입주권을 주택으로 간주한다는 정부의 입법예고에 논란이 많다.

철거한 뒤 입주에 대한 권리까지 주택으로 볼 수 있는지 여부다.

일부에서는 위헌 가능성도 이야기한다.

지금까지 재건축과 재개발의 입주권은 납세자에게 유리하게 해석돼온 게 사실이다.

권리로 해석해 다른 주택을 매각할 때 주택에서 제외했고,입주권 자체를 매각을 할 때는 주택으로 해석해서 비과세 판정을 받았다.

또한 완공된 재건축·재개발 아파트를 매각할 때도 공사기간까지 보유기간으로 인정받아 장기보유특별공제나 낮은 세율을 적용받을 수 있었다.

이렇게 세무상으로는 입주권을 주택으로 해석한 사례를 찾는 것은 어려운 일이 아니다.

외형상·타 법률상 주택으로 볼 수 없다는 이유로 위헌의 가능성을 언급하지만 사실 주택으로 볼 수 없다면 입주권의 비과세는 불가능하다.

공사기간을 보유기간으로 인정받기도 쉽지 않을 것이다.

이런 이유로 재건축·재개발 아파트는 권리와 주택의 성격을 공유할 수밖에 없다.

이번 재정경제부의 입법예고를 보더라도 재건축·재개발 아파트를 무조건 주택으로 해석하는 것은 아닌 것으로 판단된다.

기존에 1주택이 있는 사람이 세법이 개정된 뒤에 입주권을 구입하더라도 완공된 후 1년 이내에 기존 주택을 매각하면 비과세를 받을 수 있기 때문이다.

즉 공사기간 중에 매각만 하지 않는다면 권리로 인정한다는 것이다.

그렇다면 유일하게 갖고 있는 주택이 재건축이나 재개발이 돼 입주권 상태가 됐다면 어떤 조건을 충족시켜야 비과세를 받을 수 있을까? 재건축·재개발 아파트가 권리인 입주권으로 변하는 시점은 관리처분인가 때다.

관리처분인가 시점에 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했다면 그 이후에 입주권의 매각은 주택의 성격이 그대로 유지되는 것으로 해석돼 비과세를 받을 수 있게 된다.

예전에는 입주권을 매각하는 시점에 다른 주택이 없어야 한다는 조건이 있었지만 최근 판례에서는 주택의 성격을 인정해서 다른 주택을 구입하더라도 1년 이내에 입주권을 매각하면 비과세하는 것으로 해석하고 있다.

즉 예전에는 유일한 주택이 재건축이나 재개발이 시행돼 다른 주택을 구입했다면 완공되기 전에 매각한 입주권은 비과세를 받을 수 없었다.

입주권을 매각하는 시점에 다른 주택이 없어야 한다는 조건이 있었기 때문이다.

하지만 이제는 재개발·재건축 입주권도 주택으로 해석하고 있기 때문에 매각 전에 주택을 구입했더라도 1년 이내에 입주권을 매각하면 비과세를 받을 수 있다.

원종훈 국민은행 PB사업팀 세무사

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