정부가 들썩이는 부동산시장을 안정화시키기 위해 급기야 8.31대책까지 마련했는데요. 대책이후 시장움직임을 보면 투기억제책으로 손색이 없다는 평가도 있지만, 일각에선 근본적인 치유책으론 역부족이란 의견도 나오고 있습니다. 여기서 부동산 거래사고를 줄일 수 있을 뿐 아니라, 투기와 세제정착에도 도움을 줄 수 있는 모델이 있다고 합니다. 바로 에스크로우제도인데요. 부동산포커스 시간에선 에스크로우와 관련해 자세히 알아보겠습니다. 도움말씀에 백순고 스튜어트코리아 회장이 나오셨습니다. 국내 처음으로 에스크로우제도를 도입하셨죠? 우선, 에스크로우 어떤 건가요? (네임수퍼/네임스크롤) 에스크로우란? 부동산의 매매 과정에서 매도자,매수인,은행,채권자,중개업자,법무사 등 모든 이해관계자의 중간에서 각 이해당사자들의 이해관계에 얽매이지 않고 중립적인 제3자의 입장에서 매매가 안전하게 이루어져서 매수인에는 권리상의 하자가 없는 부동산이 적법하게 등기가 이루어지고 매도자에게는 계약금,중도금,잔금 및 은행 mortgage 대금이 정확하게 인수될 수 있도록 책임져드리는 제도입니다. (CG) 선진국에서는 오래 전부터 사용되어서 소위 거래당사자에게 영어로 peace of mind 와 one stop service를 제공하는 서비스입니다. 다시 말해, 거래에 따른 일체의 복잡함을 덜어드리고 동시에 안심하고 거래할 수 있도록 보장해드리는 제도 입니다. 에스크로는 비단 부동산 거래에만 한정되는 것이 아니라, 여러 분야에 적용될 수 있는 서비스 인데요. 특히 내년부터 정부가 온라인 쇼핑몰에 대해 에스크로제도의 의무화를 추진하고 있잖습니까? 온라인 쇼핑 산업에 비해 그 규모나 파급효과가 훨씬 큰 부동산에 대한 에스크로 역시 정부가 주도적으로 나서서 그 도입과 정착에 필요한 지원을 아끼지 않아야 될 시점이 되지 않았나 생각합니다. 에스크로우가 성립되기 위해 여러 조건이 필요하죠? 그리고, 에스크로우를 설명할 때 꼭 빠지지 않는게 권리보험인데요. 함께 알려주시죠. 우선 매매 계약이 이루어져야 하겠죠. 매매 계약이 이루어지는 시점에 에스크로 회사에 연락을 하시면 하자 없는 부동산이 매도/매입되도록 일체의 서비스와 보장을 해드립니다. (CG) 말씀 드린 바와 같이, 에스크로는 공정한 제3자에 의한 안전한 거래를 보장하는 포괄적 개념의 서비스이고, 권리 또는 권원보험은 거래되는 부동산과 관련하여 권리상에 일체의 하자가 없음을 보장해드리는 보험의 일종입니다. 영어로는 Title insurance라고 하는데요. 권리보험은 에스크로 서비스의 여러 요소 가운데 핵심적인 역할을 하는 장치입니다. 매매계약 시 또는 잔금 지급 시 증권을 발행해드리고 이 증권의 효력은 매수인이 제3의 매수인에게 되파실 때까지 유효합니다. 가격이전에 권리상의 하자가 있으면 안되거든요. 부동산 버블, 자금시장 왜곡 등 국내 부동산시장의 현주소를 보면 부작용이 적지않습니다. 한국 부동산시장의 근본적인 문제점을 진단해 본다면? (CG) 우선 400조가 넘는다는 시중 부동자금이 제일 문제인 것 같습니다. 이에 부동산 소유에 대한 강한 집착이 있는 국민 정서가 합쳐져서 끈임 없는 부동산 투기가 이루어지고 있는 것 같습니다. 또한 부동산 보유세 및 양도 소득세가 선진국에 비해 상당히 낮다는 것도 부동산 투기를 부추기는 또 하나의 요인이 되는 것 같습니다. 정부가 이런 부동자금을 증시 및 다른 생산적인 투자로 유도하기 위해 여러 가지 정책을 입안하고 잇는 줄 압니다. 그러나 저희가 시장경제원리를 채택하고 잇는 한 결국은 수요와 공급의 문제입니다. (수퍼-1) 공급에 필연적인 제한이 따르는 상황에서 이건 순전히 저의 개인적인 생각이고 약간 엉뚱하게 들릴지도 모르 겟 음니다만 해외 부동산투자를 과감하게 자유화 시키는 것은 어떤가 생각해봅니다. 해외에서 한국인이 소유한 부동산도 결국은 한국 부동산입니다. LA의 Korea Town 은 미국영토가 아니고 한국 영토입니다. 우리의 국토를 넓히는 것이지요. 과감한 사고의 전환도 한번 생각해볼 수 있지 않을까요?. 그렇다면, 에스크로우가 부동산시장 안정을 위해 어떤 효과가 있다고 생각하시나요? (CG) 부동산 실거래가의 정착 이라는 면에서 부동산 거래에 안정효과가 있으리라고 봅니다만 에스크로는 근본적으로 매매 당사자를 보호하는 제도입니다. 일단 계약된 부동산이 어떻게 안정적으로 하자 없이 매수인에게 양도되어 적법한 등기가 이루어지고 관련 매매 대금이 정확하게 매도자에게 인수되느냐를 보장해주는 거래 안심 효과라 할까요. 실거래가 정착의 효과는 이렇습니다. 에스크로가 보호해 주는 부동산의 가치, 즉 거래가액은 계약서상의 거래금액을 기준으로 합니다. 실제 6억원의 부동산을 거래하면서 거래가액을 5억원이라고 기재한 이중계약서를 작성한다면, 에스크로의 보호 범위 역시 5억원으로 정해집니다. 다시 말해, 에스크로의 효과를 충분히 활용하고 각종 위험으로부터 보호 받기 위해서는 실제 거래가액을 에스크로회사에 제공하셔야 합니다. 에스크로 서비스가 활성화 될 경우 거래 당사자 스스로 실거래가 공개에 대한 동기부여가 될 것이라고 생각합니다. 스튜어트코리아란 회사가 생소하신 분들도 계실텐데요. 어떤 일을 하고 계시나요? 미국에서 120년 전에 설립되어 전세계 30여 국에 7,000 여 개의 사무소를 가지고 있는 미국 굴지의 권리보험 및 에스크로 회사입니다. New York Stock Exchange에 상장되어 있는 기업 중에서도 재정적으로 가장 건실한 기업입니다. 2004년 Fortune지가 선정한 가장 빠르게 성장하는 100대 기업에서 31위를 기록했으며 Forbes지가 선정한 Platinum 400리스트에 선정되었습니다. 2년 전 한국에 진출하여 한국 부동산 거래시장에 선진국 거래 관행인 에스크로 제도를 정착시키기 위해 다양한 노력을 경주하고 있습니다. 또한 저희 본사는 부동산 관련 정보업무분야에서 뛰어난 상품과 know-how를 가지고 있습니다. 특히 부동산과 IT technology의 접목을 통해 끊임없이 새로운 시장을 개발하고 있습니다. 미국 내 부동산 정보 기업 중 IT기술을 가장 빨리 받아들였고, 가장 많은 투자를 하고 있는 회사 가운데 하나입니다. 장기적으로 한국에도 이러한 부동산 정보기술을 도입하기 위한 여러 방법을 모색 중입니다. 그동안 국내외 오피스빌딩을 에스크로우를 통해 성공리에 추진할 걸로 알고 있는데요. 향후 추진사업을 포함해 말씀해주세요. (CG) 몇 건의 거래를 성사시키는 일보다는 한국 부동산 거래관행에 escrow가 일반화 되고 새로운 제도를 도입하여 거래질서를 확립하는데 더욱 주력하고 있습니다. 한국의 신한은행과 제휴하여 신한 부동산 에스크로라는 상품을 출시하였고 부동산 안심거래보험과 함께 서비스하고 있습니다. 국내 최초로 온라인을 통한 에스크로 서비스 시스템을 개발하였고, 국내 부동산 중개업자 및 법무사들 과도 긴밀히 연계하여 저희 시스템에 가입한 중개업자 및 법무사들이 이미 상당수에 이르고 있습니다. 또한 부동산 직거래 포탈 사이트와도 연계하여 부동산 직거래에 따르는 위험을 없애는 노력을 전개하고 있습니다. 끝으로 시청자들, 특히 부동산투자자들을 위해 조언을 부탁드립니다. 부동산 투자는 사업체가 되었든 개인이 되었든 전체 투자에 있어서 가장 비중이 큰 투자이며 특히, 개인의 경우는 거의 전재산에 가깝다 해도 과언이 아닐 것입니다. 이러한 중요한 투자가 아무런 안전장치 없이 그저 관례에 따라 이루어 지고 있다는 것이 얼마나 위험한 일인지 모릅니다. 과거에는 에스크로 라는 제도가 도입이 되지 않아서 위험을 감수하고 거래를 하였습니다만 이제는 사회가 복잡 다단해 졌습니다. 실제 부동산 거래와 관련하여 많은 문제점들이 발생하고 있습니다. 서류상에 나타나지 않는 권리상의 하자로 손해를 입는 사람도 많습니다. 이제 부동산 거래와 관련된 많은 리스크를 에스크로와 권리보험으로 최소화하십시오. 흔히 우리가 가격대비 서비스의 질을 얘기하지 않습니까? 에스크로 서비스의 수수료는 놀라울 정도로 저렴합니다. 특히, 에스크로를 제공하기 위해 투자되는 저희의 노력과 시간에 비해보면 더욱 그렇습니다. 이제는 골치 아픈 문제는 저희한테 맡기시면 되겠습니다. 많은 분들이 한군데서 모든 일이 해결되는 one-stop service인 에스크로를 통해 안심하고 부동산을 거래하시길 권해 드립니다. 거시적으로는 부동산 거래관련 서비스에 대한 정책적지원이 이루어져야 할 것입니다. Mortgage, MBS, REITs 등 부동산 금융의 발전에 비해 거래관련 서비스는 아직 걸음마 단계에 있습니다. 에스크로의 정착은 부동산 거래관련 사고를 근본적으로 방지할 수 있고, 매도자, 매수자, 대출 은행의 이익을 공정하게 보호할 수 있는 제도입니다. 동시에 유동화 시장의 활성화와 에스크로 시장성장에 다른 고용창출 등 국민경제에도 크게 이바지 할 것이므로 보다 적극적인 정부, 관련부서의 관심과 참여가 필요하다고 생각됩니다. 감사합니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr