서울 강남권 재건축 대상 아파트의 재건축 후 용적률이 모두 드러나자 부동산 전문가들은 재건축 대상 아파트의 투자수익성이 없다는 결론을 내리고 있다.


용적률이 더 늘어나지 않는 단지가 부지기수이고 재건축 후에 전체 아파트의 70% 이상을 20평형대로 지어야 하는 단지도 있기 때문이다.


이에 따라 용적률 규제가 완화되지 않는다면 현재의 시세는 고평가된 것이라고 부동산 전문가들은 지적했다.




◆재건축 후 용적률 낮아


서울시 재건축 기본계획이 나오면서 강남권 재건축 대상 아파트의 용적률은 거의 대부분 결정됐다.


가장 먼저 재건축에 들어가는 저밀도지구는 개발기본계획 변경을 통해 270%대의 용적률을 적용받았다.


이어 재건축에 나선 개포 고덕 등 택지지구 소재 저층아파트는 종구분·지구단위계획을 통해 평균 200%대의 용적률을 받았다.


고밀도지구는 아파트지구 개발기본계획 변경을 통해 230%의 용적률이 결정됐다.


대치동 은마아파트 등 기타 중층 단지들은 서울시 재건축 기본계획에서 210%의 용적률이 제시됐다.



◆용적률 대비 고평가


이 같은 용적률이 적용되면 저밀도지구 이외의 다른 대부분 재건축 단지는 수익성이 없다는 게 부동산 전문가들의 분석이다.


개포택지지구 아파트의 경우 평균 용적률은 200%지만 저층 단지의 용적률은 177% 수준에서 결정될 가능성이 높다.


강남구가 용적률을 배정하면서 고층엔 222%,저층엔 177%의 용적률을 제시했기 때문이다.


이에 따라 조합설립 및 안전진단 통과 단계까지 간 아파트들의 재건축이 1년 이상 전면 중단됐다.


이 용적률로는 재건축의 수익성이 없다는 게 조합의 판단이다.


일부 단지의 경우 재건축 후에 모든 조합원이 20평형대 아파트로 가야 할 정도다.


서울시 재건축 기본계획에서 210%의 용적률이 제시된 은마아파트의 경우 기존 용적률(196%)과 재건축 후 용적률에 별 차이가 없다.


이 경우 소형 평형 의무비율 때문에 기존 평형보다 작은 20평형대로 가야 하는 조합원이 나올 수밖에 없다.


전문가들은 용적률이 250% 정도는 돼야 재건축사업의 수익성이 확보되는 것으로 보고 있다.



◆용적률 바뀔 수 있나


그럼에도 재건축 대상 아파트 시세가 비싼 것은 용적률이 250%로 늘어날 것이라는 기대감이 작용하고 있기 때문이다.


즉 해당 아파트의 용적률이 최종 결정되는 '정비구역 지정단계'에서 용적률의 상향 조정이 가능할 것으로 조합원들은 기대하고 있다.


실제 송파구 가락시영 등은 정비구역지정 과정에서 용적률을 250%로 상향 조정하는 방안이 추진되고 있다.


또 정부 정책은 늘 변하는 만큼 세월이 지나면 재건축 용적률에 대한 규제도 완화될 것이라는 기대감도 잠재하고 있다.


하지만 전문가들은 당분간 용적률 상향 조정은 기대 난망이라는 전망을 내놓고 있다.


재건축아파트의 용적률 규제를 완화하면 아파트값이 다시 들썩일 가능성이 높은 데다 현 정부는 강남권 재건축 규제만큼은 풀지 않겠다는 강력한 의지를 보이고 있기 때문이다.


조성근 기자 truth@hankyung.com