Q : 인천 남동구에 있는 상가를 5억5000만원에 팔려고 합니다.

전체 면적은 300㎡인데 이 중 1층(100㎡)은 상가로 사용하고 있습니다.

2층(100㎡)은 건축물관리대장 상에는 근린생활시설로 돼있지만 실제는 주택용으로 전세를 주고 있으며 3층(100㎡)은 본인이 주택으로 쓰고 있습니다.

이 경우에 양도소득세를 어떻게 신고해야 할까요.


A : 세법에서는 건물의 사용 용도를 판정할 경우 실질과세원칙에 의거해 실제 상황이 어떤가를 먼저 적용합니다.

실질적인 상황을 따지기가 어렵다면 등기부등본이나 건축물관리대장 등 공부 상의 상황에 따라 판단합니다.

상가와 주택이 혼합돼 있는 건물의 경우 주택부분 면적이 상가부분 면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 과세합니다.

따라서 질문하신 분의 경우 건축물관리대장에는 1,2층이 모두 상가로 돼있지만 건물을 파는 시점에는 2층을 주택 용도로 사용했기 때문에 전체를 주택으로 봐 양도소득세를 신고하면 됩니다.

다만 주택이냐 아니냐 여부는 실제 사용 용도로 판단하기 때문에 건축물관리대장의 내용과 상관없이 실제 주택으로 사용했다는 것을 입증해야 합니다.

질문하신 분이 2층의 실제 사용 목적이 주택이라는 것을 입증하지 않고 신고하는 경우와 입증해 신고하는 경우를 비교해 보겠습니다.

건물 취득 시기는 2001년 7월1일,양도는 2005년 6월3일,취득시 기준시가는 주택부분 1억원과 상가부분 2억원,양도시 기준시가는 주택부분 1억5000만원과 상가부분 3억5000만원이라고 가정하겠습니다.

만일 2층이 주택으로 사용된 것을 입증하지 않고 신고하는 경우 주택(3층)은 1가구 1주택 비과세를 적용받아 납부할 세액이 없게 되지만 상가(1,2층)에 대해서는 3371만원(주민세 포함)을 납부해야 합니다.

그러나 2층이 주택으로 사용된 것을 입증한 뒤 신고하면 건물 전부를 주택으로 보게 되므로 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받아 납부할 세금이 없게 됩니다.

손종성 세무법인 STC 이사

세무컨설턴트(stckks@hanmail.net)