"경매로 내집 마련 해볼까?" 작년 하반기 이후 뜨겁게 달아오르던 경매시장 인기가 '8·31 부동산대책' 이후 시들해지면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 꾸준한 하강 곡선을 그리고 있다. 다주택자 세금 중과 등 각종 규제가 그물망처럼 얽히면서 경매 가수요 열기가 급속히 사그라들고 있기 때문이다. 실제 지난 6월 평균 12 대 1에 달하던 서울 강남구 아파트의 입찰 경쟁률은 최근 들어 절반 이하로 뚝 떨어진 상황이다. 경매시장의 거품이 걷힌 지금이야말로 무주택자나 실수요자들이 경매시장의 문을 노크해볼 만한 호기라는 게 전문가들의 조언이다. 특히 초보자 입장에선 시세 파악이 쉽고 상대적으로 환금성이 좋은 아파트 경매 물건을 눈여겨볼 만하다. ○아파트 낙찰가율 뒷걸음질 전국 아파트 경매 낙찰률은 지난 6월 이후 하락세를 나타내고 있다. 경매정보 업체인 지지옥션에 따르면 지난 6월 41.8%를 기록한 낙찰률은 이달 들어 지난 19일 현재 35.8%로 6%포인트 떨어졌고 낙찰가율도 83.8%에서 80.3%로 뒷걸음질쳤다. 이 같은 낙착가율 하락세는 강남·서초·송파구 등 서울 강남권 아파트에서 두드러지게 나타나고 있다. 강남권 아파트의 낙찰가율은 지난 6월 94.9%에서 이달에는 77.9%까지 폭락했다. 실제 지난 3월 경매에 부쳐진 송파구 H아파트 22동 1401호의 낙찰가율은 108.3%였지만 지난 9월 이뤄진 같은 아파트 3층의 낙찰가율은 84.8%를 기록했다. 응찰자 수도 3월 6명에서 지난달에는 1명으로 줄었다. 지난 7월 6억500만원(낙찰가율 96.5%)에 낙찰된 서초구 방배동 그레이스빌 201호의 경우 낙찰받은 사람이 돈을 내지 못해 지난 6일 재입찰에 부쳐진 후 4억8925만원에 낙찰돼 석 달 사이 낙찰가가 1억1500만원 이상 떨어졌다. 강은 지지옥션 팀장은 "8·31대책 이후 주택시장이 침체에 빠진 데다 내년부터 실시될 1가구 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세 등 강력한 부동산 규제 조치 때문으로 낙찰률과 낙찰가율이 하락하고 있다"며 "제 주인을 찾지 못하고 유찰되는 경매물건을 잘 살펴보면 최초 감정가보다 훨씬 싼 가격에 내집을 마련할 기회를 얻을 수 있다"고 말했다. ○초보자라면 아파트 노려볼 만 경매시장에서 가장 인기가 높은 아파트는 통상 낙찰가가 감정가의 85% 내외에서 결정된다. 입지와 주변 환경이 좋은 인기 지역 아파트의 경우 최초 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우도 있다. 시세 파악이 쉽고 권리분석도 간단한 편이어서 경매에 처음 발을 내디디는 초보자라면 아파트를 노릴 만하다. 아파트 경매에 입찰하기 전에는 현재 시세,건축연도,단지 규모 등을 먼저 확인해야 한다. 개발 호재가 있는 지역이나 역세권,브랜드 가치가 높은 대단지 아파트가 보통 높은 낙찰가를 기록한다. 또 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인한 후 낙찰가격을 정해야 한다. 밀린 관리비는 공유 부분과 전유 부분으로 나눠 공유 부분에 해당하는 금액만 낙찰자가 부담하는 것으로 법원 판례가 나왔지만 일반적으로 낙찰자가 밀린 관리비 전체를 부담하는 사례가 많기 때문이다. 소형 아파트의 경우 중·대형 아파트에 비해 시세 변동폭이 작아 임대사업을 통해 높은 수익률을 달성할 수 있어 인기가 높은 편이다. ○알짜 연립·다세대 물건도 인기 연립·다세대주택은 전체 경매 물건의 30%를 차지할 정도로 물량이 풍부하다. 최근에는 결혼을 앞둔 예비 부부들이 아파트 전세 대신 다세대주택을 낙찰받아 내집 마련을 하는 사례도 늘어나고 있다. 연립·다세대주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어져 경매에 나오면 통상 2회 정도 유찰되는 것이 보통이다. 한 번 유찰될 때마다 가격이 20~30%씩 떨어지기 때문에 시세의 절반 가격에 낙찰받는 사례도 많다. 특히 재개발,재건축 대상 지역의 대지 지분이 큰 경매 물건은 낙찰받은 뒤 임대사업을 벌일 수 있고 개발 이후에는 입주권도 얻을 수 있어 관심을 기울일 만하다. 이정호 기자 dolph@hankyung.com