서울 강남의 재건축 아파트 가격이 너무 올라 투자 수익성이 없다는 관측이 잇달아 제기되고 있다.


실제로 주요 재건축 아파트 입주권에 투자할 때의 예상수익률을 따져본 결과 현재 은행 특판금리인 연 5%대 수익률을 내지 못하는 곳도 상당수인 것으로 나타났다.


특히 40평형 이상 대형 평형 입주권은 시세가 너무 올라 투자시 실질적인 수익을 거의 올리지 못할 가능성도 없지 않다.




◆중형 30평형대 예상수익률은 연 10% 선


예를 들어 잠실주공아파트 1단지 33평형의 현재 시세는 1억~2억원의 추가분담금과 대출금을 포함,약 6억3000만~8억6000만원 선(평당 1910만~2600만원)이다.


동,호수 추첨을 마친 상태여서 층 향 조망권 등에 따라 가격 편차가 심하다.


이 중 7억원대의 물건을 살 경우,3년 뒤인 2008년 입주 시점까지의 금융비용(연 4% 이율로 2억원 대출받은 것을 인계하는 경우 2400만원)과 취득.등록세(1500만원)를 포함한 총 투자비는 약 7억3900만원(평당 2239만)에 이른다.


수익률은 입주 시점에 아파트 시세가 어떻게 형성되느냐에 따라 달라진다.


입주 시점에 33평형 가격이 평당 2500만원일 경우엔 연 수익률은 약 4%이며 3000만원이면 연 10%,3500만원일 때는 연 16% 선이다.


현재 인근 아시아선수촌 아파트 38평형 가격이 평당 2760만원 선인 것을 고려하면 2~3년 후 잠실 주공1단지 가격은 평당 3000만원에 근접할 가능성이 높다고 업계에서는 보고 있다.


수익률이 연간 10% 정도에 이를 것이란 얘기다.



◆대형 평형은 연 5% 이하 그쳐


그러나 똑같은 조건 하에서 같은 단지 45평형의 예상 수익률을 계산할 경우,은행에 넣는 것만 못하다는 결과가 나온다.


추가분담금(3억원 선)을 포함한 45평형 가격은 현재 12억2000만~15억7000만원(평당 2711만~3488만원)에 이른다.


이 중 13억원짜리 매물을 살 경우 금융비용(연 4% 이율로 3억원 대출받은 것을 인계하는 경우 3600만원)과 취득·등록세 2000만원을 포함하면 총 투자비는 13억5600만원 선이다.


이 경우 입주 시점에 45평형 가격이 평당 3200만원 이상 돼야 플러스 수익률이 나온다.


평당 3200만원이면 연 2%, 3500만원일 때는 연 5% 정도 된다.


평당 3000만원일 때는 -0.01%,2500만원인 경우는 -6%로 떨어진다.


수익률이 은행 특판금리에도 못 미칠 가능성이 있다는 뜻이다.



◆대형 평형 '묻지마 투자' 위험


물론 여기에는 변수가 많다.


집값이 앞으로 어느 정도 오를 것으로 예상했지만,더 하락할 가능성도 있고 수익률도 총 투자비와 초기 투자비 별로 다를 수 있다.


그러나 전문가들은 현재 재건축 아파트 대형 평형 가격은 지나치게 올라 있기 때문에 앞으로 큰 투자수익을 기대하는 것은 어렵다는 전망을 내놓고 있다.


김용길 삼성 FP센터 과장은 "재건축 아파트 대형 평형은 순수 실거주 목적으로는 적합하지만 투자 목적으로 접근하기에는 위험 부담이 크다"고 말했다.


곽창석 부동산퍼스트 이사도 "최근 들어 주상복합아파트 등을 중심으로 점차 중대형 평형의 분양이 늘고 있는 상황"이라며 "고급 커뮤니티가 조성되는 곳의 대형 평형은 괜찮지만 그렇지 않은 경우 지금은 투자하기에 적합하지 않다"고 지적했다.


이상은 기자 selee@hankyung.com