다시 부동산에 관심이 집중되고 있다.


8·31 부동산종합대책 발표 이후 두 달간 하락세를 보였던 서울지역 아파트값이 최근 5주 동안 반등세가 지속되면서 그간의 하락폭을 모두 만회했다.


종합부동산세의 윤곽과 8·31조치 입법화 논의 또한 활발하며 포천의 신도시 계획도 발표됐다.


(한국경제신문 12월 1일자) 부동산 시장이 회복세를 보이는 이유는 기반시설부담금이나 층고 제한 등 재건축에 대한 규제 완화 기대감이 되살아나고 있는 데다,8·31대책의 후속 입법 강도가 약화될 수 있다는 전망이 제기되면서 매물이 줄어든 탓이다.


이렇게 부동산 시장에 대한 인식은 점차 안정 혹은 상승쪽으로 무게 중심이 옮겨가는 모습이다.


그러나 여의도 증권가나 경제학자들 사이에서는 내년에 8·31조치가 입법화되고,공급물량이 크게 늘어나기 때문에 오히려 부동산 경기가 크게 침체될 수 있다는 상반된 우려도 있다.


◆부동산 시장은 수요와 공급의 함수


그동안 부동산 시장은 철저히 수급에 의해 움직여왔다.


인구가 증가하고 물가상승이 지속되는 인플레이션 시대에 부동산은 항상 상승하는 자산이었다.


특히 전세가가 오르거나 가구수가 지속적으로 늘어나는 수요 증대 때문에 부동산 시장은 주기적으로 급등했다.


반면에 공급이 수요를 초과할 경우 부동산 시장은 장기 횡보하기도 했다.


1991년 수도권 주변 4개 신도시 개발 등 주택 200만호가 동시에 공급되면서 부동산 가격은 1998년 외환위기 위기 때까지 무려 8년 정도 조정을 거쳤다.


이렇게 한국의 부동산 시장은 철저하게 수요와 공급으로만 가격이 형성되어 왔다.


◆높아지는 부동산과 경기의 상관성


수급에 의해 움직이던 부동산 시장이 점차 경기와의 관련성이 높아지고 있다.


그리고 이런 추세는 향후에 보다 강화될 전망이다.


왜냐하면 이미 한국의 주택 보급률이 100%를 상회한 상태에서 수도권마저 내년쯤에는 주택보급률이 100%에 진입할 전망이기 때문이다.


어느 정도 실수요가 충족되고 있기 때문에 새로운 수요는 투자자의 소득 수준,즉 경기 상황에 따라 변화할 가능성이 높아지고 있다.


또한 지속적인 주택가격 상승으로 주택담보대출의 주택경기 의존도가 높아지면서 이미 금리 움직임에도 큰 영향을 받고 있다.


경기로만 볼 때 지금은 부동산 가격이 상승할 수 있는 조건들을 많이 갖추고 있다.


장기간 주택 가격이 안정을 보였고,내수경기를 비롯한 전체 경기도 회복되면서 OECD에서는 내년도 한국 경제 성장률을 5.1%로 전망할 정도로 경기 회복 기대감이 커지고 있다.


따라서 경기측면에서 부동산 가격상승 가능성은 주가 강세만큼이나 당연하다.


◆2006년 공급 요인에 주목


부동산 가격과 실물경제와의 연동성이 높아지고 있지만 큰 그림은 역시 수요와 공급이 중요하다.


내년에는 주택 공급이 크게 증가한다.


서울시의 뉴타운이 본격적으로 개발되고 판교,송파,김포,포천 등 신도시 개발과 연기·공주의 복합 행정도시 추진,그리고 지난 2~3년간 건설된 많은 주상복합아파트의 입주도 시작된다.


일거에 많은 물량,특히 공급부족 상태였던 고가아파트 공급이 늘어날 예정이다.


이렇게 공급이 증대되고 세제도 강화되는 하락요인이 있지만 경기호전이라는 상승요인도 만만치 않다.


따라서 내년도 부동산 시장의 화두는 수급이 가장 빡빡했던 고가아파트의 수요 충족 이후 부동산 시세가 될 전망이다.


◆자산가격의 동행성에 주목


수도권 주택 보급률이 100%를 돌파하고,8·31조치가 입법화면서 부동산 시장의 수급 균형은 내년 말이나 2007년 상반기 중 달성이 가능해 보인다.


따라서 그 이후의 부동산 가격은 선진국과 마찬가지로 경기 특히,내수경기 동향이나 금리변동에 따라 형성될 가능성 높아지고 있다.


이런 시기가 된다면 중개업소에는 해당지역 지도나 개발계획 뿐 아니라 경제동향,금리 전망 리포트가 비치될 수 있다.


또한 주가와 부동산 가격이 함께 움직이면서 재료,심리,수급에 의한 부동산 투자보다는 과학적 투자기법이 좀 더 보편화될 가능성이 높다.


2006년은 부동산 가격이 경제적 요인에 움직이는 첫해가 될 전망이다.


대우증권 투자분석부장 skhong@bestez.com