한국토지공사가 19일 행정중심복합도시 예정지역의 보상대상자들에게 개인별로 보상내역을 통보한 토지는 전체 유상취득 대상 1701만평 가운데 1659만평(3조1167억원)이다.


나머지 42만평은 재측량이 필요한 지적불부합 토지다.


또 주택 축사 등 지장물 85%에 대해서도 모두 2939억원의 보상액을 확정,보상협의요청서를 발송했다.


1차 보상액만 해도 3조4106억원에 달해 성남 판교신도시의 보상비 총액(3조1490억원)을 제치고 사상 최고액 기록을 경신하게 됐다.




◆보상비책정 어떻게


이번 보상비는 행정도시 예정지역(2212만평) 6개 구역을 총 18개 감정평가 법인이 평가해 책정했다.


각 구역당 3개 법인이 평가한 금액을 산술평균했으며,주민들이 추천한 평가법인도 6곳 포함됐다.


최고·최저 평가액의 차이가 30% 이상 벌어지면 평가에서 아예 제외했다.


토지의 감정평가는 표준지 공시지가와 위치·형상·이용상황 등을 감안했고,보상시점까지의 지가변동률도 참작했다는 게 토공측 설명이다.


예정지역 지정을 전후해 건축물을 신·개축하거나 나무를 심는 등 투기행위에 대해서는 보상대상에서 뺐다.


이에 따른 지목별 평균 보상액은 △대지 63만5000원 △밭 25만5000원 △논 24만2000원 △임야 7만4000원 △공장 52만원 등이다.


외지인이 채권으로 보상받을 금액은 3571억원이며,개인 최고 보상액은 76억원인 것으로 나타났다.



◆2차 보상은


향후 행정도시 예정지역에서 보상이 이뤄져야 하는 부분은 △잔여토지 42만평(전체의 2.4%) △잔여 지장물 15% △분묘 1만5000(토공 주장)~3만기(주민 주장) △농업손실 및 영업권 등이다.


잔여토지 42만평의 평균 감정가가 1차분(1659만평)과 비슷하다면 보상액은 총 789억원 수준이 될 것으로 보인다.


42만평에다 평당 평균치인 18만7000원을 곱한 금액이다.


같은 방식으로 잔여 지장물 15%를 계산하면,518억원이 나온다.


분묘 보상액은 기당 200만~300만원 꼴이다.


주민들의 주장대로 총 3만기에 대해 기당 250만원씩 보상비가 나간다고 가정하면,최대 750억원의 보상액이 추가로 필요하다.


농업손실 보상비 책정은 다소 복잡하다.


통계청에서 매년 발표하는 농가경제조사통계를 인용,각 시·도별 농작물 수입의 2년치를 기준으로 계산한다.


충남의 경우 평당 9400원선에서 보상비가 책정될 가능성이 높다.


예정지역의 농지 730만평에다 9400원을 곱하면 686억원 정도다.


토공 관계자는 "농지를 다른 용도로 전용하는 경우가 많아 농업손실 보상금은 예상보다는 적을 것"이라고 말했다.


대부분 농업 위주의 생활권이어서 영업권 보상액은 크지 않을 전망이다.


따라서 2차 보상액 규모는 최대 2743억원 수준이다.


1차 보상비와 합할 경우 3조6849억원으로 당초 정부예상치(4조6000억원)보다 9000억원 가량 적은 셈이다.



◆대토 구입하면 세제혜택


8년 이상 자경농지를 경작한 사람에겐 양도소득세가 전액 감면된다.


예정지역 지정고시일 2년 전 토지를 취득하고 보상금을 채권으로 받으면 양도세액의 10%를 감면받을 수 있다.


현지인이 보상금을 받은 날(이주자택지는 택지공급 개시일)로부터 1년 이내에 인접지역(20km 이내) 부동산을 취득하면 취득·등록세가 면제된다.


현재 국토계획법 시행령 개정을 앞두고 있어 내년부터는 △3년 이내 △전국 부동산을 매입할 경우 취득·등록세가 면제될 가능성이 높다.


행정도시 예정지역에도 적용되도록 경과규정이 수립될 지 여부는 불투명하다.


조재길 기자 road@hankyung.com